敷地の形や地形が査定額に与える影響
Ｑ：敷地の形や地形は査定額に影響しますか？
一戸建ての住まいを売却する際、最も大きな割合を占めるのが敷地の価値です。敷地の価値によって査定額や売却額は大きく変化します。敷地の価格は一般の商品やサービスのように「１個いくら」「１回いくら」と決まっているわけではありません。では、その価値はどうやって決まるのでしょうか。今回は、敷地の価値を決める要素についてご説明しましょう。
「整形地」と「不整形地」
敷地と聞くと長方形や正方形を思い浮かべますが、実際のところ、その形はさまざまです。そして、敷地の形は価格に大きな影響を与えます。一般的に最も好まれる敷地の形が「整形地」です。上から見て正方形や長方形をしている敷地のことで、まさに私たちがイメージする理想的な敷地の形と言えます。
一方、整形地以外の形をしている敷地は不整形地と呼ばれます。正方形や長方形ではない、いびつな形をしているもので、ピストルの形をした「旗竿地（はたざおち）」や、三角形の敷地などがそれです。実はよくある敷地ですが、利用しづらい部分が出てしまうことから整形地より評価は若干下がってしまいます。
とはいえ、評価は面積によっても変わってきます。広い敷地なら利用しづらい部分の割合も小さくなりますから、評価に大きな影響を与えないことも。敷地の形による評価への影響は、広さとの兼ね合いで決まるわけです。
道路との接し方も重要なポイント
道路に接する幅（間口）の広い敷地のほうが評価は高めになります。たとえば、間口の広い敷地の場合、車庫の入り口や駐車スペースと人の出入り口を分けることができるため、使い勝手が良く、建物を設計する上で自由度がアップするからです。
「道路付け」も重要な要素です。これは、道路にどのように接しているかを表すもので、一面が道路に接している敷地を「中間画地」、二つの面が直角に道路に接している敷地を「角地」と呼び、昭和の時代から重要視してきました。
なかでも評価が高いのは角地です。道路へのアクセスはもちろん、日照や通風にも優れていることが多いからで、東側と南側が道路に接している「東南角地」の評価が最も高くなっています。
また、敷地と道路との高低差も評価に影響を及ぼすポイントです。“良い敷地”とされるのは、道路よりやや高く接している敷地で、排水に有利なことがその理由になります。ただし、階段を作らなければならないほど道路から高くなると評価はマイナスに。また、道路より低く接する敷地も、排水などの理由から評価は下がりがちです。
道路の幅員によって敷地が減らされることも
敷地には「容積率」という制限が設けられています。容積率とは、敷地の面積に対する建物の延べ床面積の割合のことで、200％や100％といった数値で定められています。容積率が高いほど、高い階数の建物を建てることができるのです。この容積率は、接している道路の幅員によって決まります。つまり、建てられる建物の大きさは、敷地に接している道路の幅（幅員）によって決まるわけです。
加えて、敷地には、エリアによって建築できる建物の用途などに規制が設けられています。たとえば、住居系の用途地域の場合、接している道路の幅員に0.4を掛けた数字が、その敷地の容積率になります。たとえば、接している道路の幅員が4メートルの場合の容積率は、4メートル×0.4＝160％というのがその地域の容積率です。容積率の上限が同じエリアの敷地でも、接している道路の幅員によって容積率は異なるケースが生じることになります。
また、都市計画地域や準都市計画地域といった用途地域にある敷地には、「接道義務」が設けられています。接道義務とは「幅員が4メートル以上の道路に、間口が２メートル以上接していないと建物を建築できない」という規制のことです。
4メートル未満の道路に接している場合、接道義務を満たすため、敷地を後退させる「セットバック」が必要になります。セットバックする箇所は道路に提供することで価値がなくなるため、その分、敷地が低く査定されることがあります。
まとめ
敷地の価格は、面積や最寄駅からの距離に加え、形や接する道路の向きや広さなど、さまざまな要素が加味されて決まります。敷地の価格に同じものがないのはこのためです。実際に現地を見てみないと正確な査定はできませんから、机上査定の評価額はあくまで参考程度と考えておきましょう。
住まいの査定について疑問を感じたら、どうぞお気軽にご相談ください。
