親名義の不動産の売却
Ｑ：親が認知症に。親名義の不動産を売却するにはどうすれば？
不動産売却の理由はさまざまですが、近年急増しているのが、親の介護にまつわるものです。たとえば、認知症を患っている親が重度化して家族では面倒が見られなくなったため、自宅を売却し、その代金を施設入居の費用に充てたいという話をよく耳にします。しかし、たとえ親のためであっても、無断で不動産を売却することはできません。では、どのように対処すればいいのでしょう？
成年後見制度を利用する
親が認知症と診断されたとき、利用を考えたいのが成年後見制度です。これは、認知症などによって判断能力が衰えた本人に代わる「成年後見人」を定め、法的なサポートを行います。成年後見人の役割と、選ぶ際に注意すべき点を見ていきましょう。
実家の売却を考えたとき、名義が親になっている場合、本人の意思確認が必要になります。法律上、「実家は家族共有の財産」ではないわけです。親の売却の意思が確認できれば、息子や娘などの家族が書類準備や手続き、立ち合いなどを代行できます。親が元気なときに話を進めれば手続きは簡単なわけです。
不動産の売却に際しては、売主様と買主様、仲介する不動産会社の担当者が立ち会い実施します。買主様が住宅ローンを利用する場合、金融機関の担当者や司法書士などがこれに加わります。不動産の名義人である親が寝たきりなどの状態であっても、不動産の名義人である親の「売却します」という意思が確認できるのなら、寝たきりの状態であっても契約には問題ありません。
財産の処分において最も重要なのは「本人の意思」です。したがって、認知症などによって発言や行動に問題が生じ、「判断能力が不十分」「意思確認ができない」と司法書士に判断された場合、身体は健康であっても、契約や決済が止められる可能性があります。そこで、利用されるのが「成年後見制度」です。
選任された成年後見人は、財産管理や遺産分割の協議、各種契約などを本人に代わって行います。成年後見人になることができるのは、親族や弁護士、司法書士、社会福祉士、法人、市区町村長などです。
後見人の選定から不動産売却まで流れ
成年後見制度を利用する場合、家庭裁判所に申し立てを行います。家庭裁判所は、申立書類に記載された成年後見人候補者が適任であるかどうかを審理。候補者が適任ではないと判断された場合、候補者以外の弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門職や法律や福祉に関する法人などが選ばれることもあります。
成年後見人の選定から不動産売却までの流れは以下の通りです。
1.不動産の名義人の所在地を管轄する家庭裁判所に「成年後見制度開始」の審判を申し立てる。
2.家庭裁判所が「医師による鑑定が必要」と判断した場合、家庭裁判所から依頼された医師が本人の意思能力を評価し、診断書を作成する。※医師への鑑定料（7〜9万円）が必要になることも。
3.後見人を選定し、審判が確定。
4.不動産会社と媒介契約を締結し、買主様を探す。
5.不動産名義人に代わり、成年後見人が買主様と売買契約を結ぶ。
6.家庭裁判所に許可を申し立てる。※売却した資金の使い道など、明確な記載が必要。
7.家庭裁判所から許可を受けた後、売買代金の精算と所有権移転登記を行う。
成年後見人の選任から不動産売却までにかかる期間は、2〜3カ月程度。売却したい不動産が居住用の場合、前述のように家庭裁判所の処分許可が必要になります。
財産を処分するには本人の判断能力が不可欠です。判断能力が確かなうちなら、さまざまな方法が考えられます。しかし、医師による認知症の診断を拒む人は少なくありません。そして、認知症発症後に取れる手段はとても限られています。
まずは、成年後見制度に対する理解を深めることが第一です。加えて重要なのは、仲介を手がける不動産会社の知識と経験と言えますから、実家を売却する場合、不動産会社は慎重に選びましょう。もし不安な点があれば、経験豊かな当社までお気軽にご相談ください。
