住宅ローンが残っていても住み替えは可能？
いまの住まいの住宅ローンをまだ完済していない場合、皆さん気になるのは「住み替えはできるのか」そして「住宅ローンの残債はどうする？」といった点についてでしょう。そこで今回は、住み替え時の住宅ローンの扱いについてお話しします。
＜住宅ローンを残した住み替えの注意点＞
結論から申し上げると、住宅ローンの残債があっても住み替えは可能です。では、住宅ローンを返済中の住まいを売却して住み替えを検討するとき、どのような点に注意すべきなのでしょうか。
住宅ローン返済中の住まいには抵当権が設定されています。抵当権を設定しているのは、皆さんに住宅ローンを貸し出している金融機関です。住宅ローンを完済すると、この抵当権が抹消されます。抵当権が抹消されると、住まいが売却できるようになるのです。
まず、いまの住まいの価値を不動産会社に聞いてみましょう。査定の結果、住まいの売却査定額が住宅ローンの残債を上回れば、住み替えのハードルがグンと下がります。住まいを売ったお金で住宅ローンが完済できれば、抵当権が問題なく抹消できるからです。
逆に、いまの住まいの査定額が住宅ローンの残債を下回った場合、住み替えのハードルが上がります。住まいを売ったお金だけでは住宅ローンが完済できないため、抵当権も抹消できないからです。この場合、抵当権を抹消するには、貯金などの自己資金を不足分に充当します。
＜住み替えローンを利用する＞
「住み替えたい。でも自己資金には余裕がない・・・」そんな時に活用できるのが「住み替えローン」です。住宅ローンの完済に充てる自己資金がない場合も、これを利用すれば住み替えが可能になります。
いまの住まいを売っても完済できない住宅ローンの残債と、新居を購入するための住宅ローンを、合わせて借り入れできるのが住み替えローンです。
たとえば、いまの住まいにはまだ2,000万円の住宅ローンの残債があるとします。ところが、いまの住まいの査定額は1,500万円で、ローンを完済するには500万円が不足することに。不足分の500万円と新居の代金3,000万円を合わせると3,500万円になります。この合計額である3,500万円分のローンを組むのが住み替えローンです。
住み替えローンが組めれば、手持ちの資金が足りない場合でも、住宅ローン借り換えと住み替えが可能になります。ただし、ローンの借入金額が多めになるため、住み替え後の返済計画に無理が生じないか、慎重に検討したほうがいいでしょう。
＜ダブルローンという方法も＞
住宅ローンの借り換えをしない方法もあります。いまの住まいの住宅ローンを返済しながら、新たに別の借入を行う「ダブルローン」がそれで、“二重ローン”とも呼ばれています。ローンの借入総額が増えるため、ダブルローンの審査は厳しめです。
たとえば、いまの住まいの住宅ローンは月々8万円支払っており、残債が1,500万円あるとします。この状況のなか、3,500万円の新居を購入しようとした場合、債務の総額は5,000万円になります。そのため、新たな借入額は3,500万円でも、ローン審査は5,000万円と同等の扱いになり、審査は厳しめになるのです。
＜別名義でローンを組むやり方もある＞
いまの住まいの住宅ローンは、おそらくご主人様が名義人（借入主）だと思いますが、収入や資産をお持ちのご家族が他にいらっしゃれば、その方の名義で新たなローンを組める可能性があります。
定職に就いている方が対象となりますが、勤務先や勤続年数、年収などを考慮して金融機関が審査します。もし、こちらの住宅ローンの審査が通れば、いまの住まいを売らずに、賃貸物件として貸し出す方法も浮上してきます。賃貸で得た家賃を住宅ローンの返済に充てれば、負担を軽減することも可能になるわけです。
＜まとめ＞
「家族が増えて家が手狭になった」「転職したのを機に、新しい職場の近くに引っ越したい」など、住み替えを考える理由は人それぞれ。また、住宅ローンが残っていても、住み替えが可能になる手段はいくつもあり、金融機関の審査基準もさまざまです。諦める前に、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
住み替えローンは、新居の購入を優先する「買い先行」や、いまの住まいの売却を優先する「売り先行」など、目的や手段によっても変わります。どちらで進めるべきかなど、売主様に応じた最適な方法を提案いたしますので、ぜひ当社にご相談ください。
