ご実家の売却手順と注意点

大東市、四條畷市の不動産売却においてご実家を売却するにあたってどういった流れで売却するのか
注意点は何かを今回はご紹介いたします。

「実家が空き家になったので売却したい」
「相続した実家の売却を考えている」
「実家に住みながら売却出来ないか」

様々な理由でご実家の売却を考えている方に参考になりましたら幸いです。

実家の代表的な売却理由

実家の売却する理由はお一人ずつ異なります。
実家を相続した場合や住宅ローンなど経済的な事情、将来的に空き家になる可能性があるなどここでは代表的な理由をご紹介いたします。

POINT 1

実家を相続したために売却

実家の売却で多い理由の1つに相続があります。
相続した実家の不動産を売却する場合には相続税や登録免許税など相続以外の理由で不動産売却を行う時よりも関わってくる税金や手続きの種類も増えます。

また売却の際に使用出来る特別控除も住んでいる実家を売却するのか、それとも元々実家とは別の場所で暮らしていたのかによって活用出来る特別控除なども変わってきます。

特別控除などの税制が活用出来るには相続開始から〇〇日以内に売却するなど期限が決まっているため
今のご自身の状況でどんな税制が活用出来るか、まずは不動産会社に相談してみましょう。

POINT 2

実家の住宅ローンの返済が困難なために売却

実家の住宅ローンの返済が困難になったために売却するなど経済的な理由も実家を売却する理由の1つに御座います。
住宅ローンが残っている実家を売却するときに気を付けたいのは売却益と住宅ローンの関係です。

実家の売却価格が住宅ローンの残債額を上回っている状態をアンダーローンと言います。
アンダーローンの状態であれば実家を売却して得た売却益で住宅ローンも返済出来るため問題ありません。

しかし実家の売却価格よりもローンの残債額が多い、オーバーローンの状態では実家を売却して得た資金だけでは住宅ローンが完済出来ません。
それでも住宅ローンの返済は必要なためオーバーローンにならないような売却戦略を練ることや住み替えローンの活用などを考える必要があります。

POINT 3

空き家になる予定があるために売却

親御様がご高齢になり高齢者施設に入るため実家が空き家になり売却を考えている方もおられます。

親族であれ親御様名義の不動産を勝手に売却することは出来ないため、実家の名義人がどなたになっているかの確認が必要です。
また場合によっては成年後見人の専任なども必要になります。

実家を売却した方が良いのか、賃貸で貸し出すのが良いのか?それともそのままが良いのか。
大切な不動産だからこそ専門家に相談して様々な角度からベストな方法を考えていきましょう。

実家売却の手順

実家の売却と言っても相続なのか、空き家になるから売却をお考えなのかによって若干売却の手順が異なります。
ここでは代表的な売却手順をご紹介しております。
売主様のご状況に応じた売却手順もご案内しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

POINT 1

不動産会社へ相談

実家の売却をお考えであればまずは不動産会社へ相談してみましょう。
相続した不動産であればご遺言書の状況の再確認や名義人の変更など必要な手続きをご案内いたします。

実家を売却した方が良いのか?賃貸としたほうが良いのか?まだ方針が決まっていない段階からでも相談に乗ってくれるため信頼できる不動産会社に気軽に相談してみましょう。

信頼できる不動産会社を見分ける方法もご参照ください。
【信頼できる不動産売却会社の見分け方】

実家の売却には特別控除なども活用出来ます。
特別控除にはそれぞれ活用期限もあるため出来るだけ早く不動産会社へ相談しましょう。

POINT 2

ご実家の査定・調査

不動産会社へ相談した後は実家の査定や調査を依頼しましょう。
査定をすることでおおよその売却価格が算出が出来ます。

売主様のご意向や査定価格を基に今回実家をどうするのがベストなのか、より具体的な方針を練ることが出来ます。

査定方法は【気になる不動産の売却査定方法とは】をご参照ください。

POINT 3

不動産会社との媒介契約

査定価格や方針に納得が出来れば次は不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」といくつか種類が御座います。
それぞれに特徴が異なるのでよく不動産会社の説明を聞いた上で納得する方法を選びましょう。

媒介契約の種類の詳しい詳細は【仲介・媒介契約の種類やおすすめの契約】をご参照ください。

POINT 4

ご実家の売却戦略の構築

具体的に売却の準備が整いましたら次は売却戦略を構築していきます。
相続での売却なのか、住宅ローンの状況なども考慮しながら実家を売るための最適な売却戦略を構築していきます。

不動産会社によって売却戦略の構築は差が出る所でもあります。
強引にでも安い価格で売ろうとせずに売主様にとって最大限納得のできる売却となるような戦略を構築します。

POINT 5

売却活動の実施

売却戦略が決まれば実際に売却活動を開始いたします。
不動産業者同士で不動産情報を共有するネットワークのレインズの活用や各種ポータルサイトなど様々な方法を活用して最大限価値のある売却となるよう取り組みます。
不動産会社からは媒介契約の種類により定期的に実家の売却状況のレポートが届きますので、不動産会社と相談しながら実家の売却を進めましょう。

実家売却の注意点

大切な思い入れのある不動産だからこそ売ってから後悔したくないものですよね。
残念ながら制度を知らないことや初めての実家の売却などで「こんなはずでは」と後悔する方もいらっしゃいます。

ここでは実家売却を進める上で最低限注意が必要な点をまとめております。

POINT 1

売却がベストなのかよく相談すること

相続であれ空き家になってからの売却であれ大切な実家である不動産を売るという決断をする前にまずはご家族で話し合ってみましょう。

よくよくお話を聞くと売却せずにそのまま継続してお住まいになることや賃貸の方がベストだったこともあります。
不動産を売却してから後悔しても遅いため「こんなはずでは」を防ぐためにもまずは一度今後について話し合うことをおすすめいたします。

出来れば実家の売却において豊富な事例や経験を持つ不動産のプロにも相談するのがベストです。

POINT 2

名義変更などは早めに確認すること

売主が名義人となっている通常の物件と異なり実家は売主と名義人が別の場合もあります。
いざ売ろう!というタイミングで名義人が実は違う方で変更手続きに時間がかかってしまった結果、買主を逃してしまうこともあります。

実家の売却を何度も経験している方は稀だからこそ信頼できるプロに相談して、どんな手続きをどれくらい前にやる必要があるのか要確認が必要です。

POINT 3

特別控除など税金関係を把握すること

実家を売却する際に有効な特別控除は状況により活用できる制度が異なります。
マイホームなど居住していた不動産に適用される「居住用財産の特別控除」や10年以上居住している不動産を譲渡する場合に適用される「10年超所有軽減税率」など
実家の売却で活用出来る特別控除は数多くあります。

しかし特別控除は種類も多く専門家でないと全てを把握するには時間も労力もかかります。
さらにそれぞれの特別控除には適用期限が決まっている場合も多いため注意が必要です。

特別控除が活用出来れば実家の売却に大きなプラスになるため積極的に制度や税金関係のことを不動産会社に相談してみましょう。

POINT 4

固定資産税の負担

不動産には固定資産税がかかります。
固定資産税は所有しているだけで毎年発生するため、売却せずにそのままにしておくだけで負担にもなります。
さらに売却を考えていても具体的な行動をせずに時間だけが経過するとそれだけ固定資産税が積み重なってきます。

「実家を相続したが、住むわけでもなくしばらくそのままにしておこう」と考えて手入れ等も行っていなければ場合によっては「特定空家等」と認定される可能性もあります。

特定空家等は所有者に不動産の適切な管理を求めており、実家を放置したまま極端に管理がされていなければ特定空家等に認定され固定資産税の優遇措置が受けられず固定資産税が6倍になる恐れもあります。

POINT 5

実家のお手入れや整備に想像以上に時間と手間がかかる

実家が空き家になりすぐに売却するのではなくしばらくそのままにする場合や売却までに時間がかかる場合で売主自身が実家の管理を行うこともあります。

現在お住いの地域から実家までが距離がある場合には実家のお手入れや整備に想像以上に時間も手間もかかります。
実家までの交通費や往復の時間、手入れなどの時間も考慮すると半日や場合によっては1日仕事となります。

例えば2週に1回実家に戻ってお手入れするだけでも継続するのは大変です。
最初のうちは負担に感じなくてもそれが続けば2週に1回が1か月に1回に、やがて実家のお手入れにこれずに最悪は「特定空家等」に認定されることも。

不動産の売却をするにも賃貸として貸し出すにも、早めにプロである不動産会社に相談して早め早めの対策を取りましょう。

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