気になる不動産の売却査定方法とは

不動産売却では査定がとても大切になります。
適切な価格で査定が出来ればその後の売却活動もスムーズになることや下手に値下げを繰り返さずに済みます。

通常はプロである不動産売却会社が不動産の売却査定を行いますが査定方法の種類や価格の算出方法など基本的な知識を身に付ければ不動産売却会社からの高預かりなどの防止にもなります。

信頼できる不動産売却会社を見極めるためにもぜひご覧ください。

なぜ不動産の売却査定が必要なのか

不動産売却においてなぜ売却査定が必要なのでしょうか。
売却査定をすることで不動産自体の大体の査定価格が割り出せます。

査定価格はあくまでも査定時のもので実際にその価格で売れるとは限りません。
しかし査定価格が算出されればそこから下記の様なことが判断出来ます。
「不動産を売却した場合の住宅ローンやその他のシミュレーションができる」
「売るべきか、または他の方法がベストか判断材料になる」

査定価格が分かれば不動産を売却することで、お考えになっていることが満たせるのか解決できるのか
それとも不動産売却ではない方法の方が良いのかなど今後の売却活動の方向性を決めるためにも査定価格は必要になります。

売却活動を始めて後戻りができない状況になってから「思っているよりも売却価格が低かった」と言った状況が起きないように事前にプロに売却査定を依頼しましょう。

売却査定の方法

売却査定をする方法は大きく分けて2つあります。
それぞれに特徴が異なりますので、基本的な所をご紹介いたします。

POINT 1

簡易査定・机上査定

簡易査定または机上査定と呼ばれる査定方法は不動産のデータを基に査定価格を算出する方法です。
言葉の通り不動産に関する立地条件や周辺環境、路線価等のデータから算出します。

売主からすれば不動産売却会社の方が実際に不動産に訪問するわけではないため心理的なハードルが低く気軽に査定を依頼出来ます。
不動産売却会社からしても訪問すれば交通費等もかかりますが、データで判断出来るため負担も少ない査定方法と言えます。

正し他の査定方法と比べてあくまでも簡易的なものとなります。
実際に不動産を見て周辺調査等をしているわけではないため、大体の査定価格を知りたいと言った時に活用されます。
まずは机上査定で価格感を聞き、本格的に売却をするとなったら訪問査定を依頼するなどの活用も出来ます。

机上査定はデータから不動産価格を割り出すために一戸建てか、マンション・アパートかと言った物件種別や所有地、面積、築年数、周辺状況など登記簿謄本等のデータを活用するため売主の方にご準備をお願いするケースもあります。

POINT 2

訪問査定

訪問査定は実際に不動産に訪問して査定を行います。
プロの担当者が見て査定を行うため簡易査定・机上査定よりも精度は高くなります。

簡易査定・机上査定をする際に参考にするデータの他にやはり不動産なので現地に行ってみて分かることも多々あります。
また不動産売却会社によってはその場で担当者に売却に関する相談等も出来るため、精度の高い査定価格を知りたい方だけでなく実際に担当者に会って相談したい方にも向いている査定方法です。

簡易査定・机上査定のメリット・デメリット

簡易査定・机上査定のメリットは気軽に査定依頼が行える所にあります。
訪問査定になると立ち合いや手続きなど手間がかかりますが、机上査定であればインターネット上やメール等で行えるため「とりあえずどんな査定価格になるか知りたい」と言った場合には最適です。

まだどの不動産売却会社に依頼するか決めていないという場合にも媒介契約を結ぶ前にまずは机上査定を確認するなど検討段階でも気軽に依頼出来ます。

デメリットとしては訪問査定と比べれば精度が低くなります。
あくまでも不動産に関するデータで判断するため訪問してみたら査定価格が違っていたというようなこともあります。
より精度の高い査定価格を見積もるなら訪問査定がおすすめです。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定のメリットは精度の高い査定が行えることです。
売却をより具体的に考えていてより現実的な査定価格を知りたい方には訪問査定がぴったりです。
さらに気になった点は担当者に直接聞けるため「査定価格の根拠」や「売却活動についての方針」などメールや電話よりも詳しい話が聞けます。

デメリットは机上査定と異なり心情的に気軽に頼みにくい点や担当者から直接強引な営業をされることもあります。
何かおかしいと思ったら無理に契約せずに冷静になることも大切です。

売却査定における価格の算出方法

今までは売却査定の査定方法についてご紹介いたしました。
実際に査定価格を算出するための方法も査定方法と同じようにいくつかの種類に分かれます。
どれも一長一短あり不動産売却会社によって取る手法も異なるため大まかな概要をお伝えいたします。

POINT 1

取引事例比較法

取引事例比較法は名前の通り過去の取引事例から対象の不動産の性質と近いものなど適切な取引事例を選び不動産の査定価格を導き出します。

個人で大量の取引事例を集め適切なデータを収集することは困難なため主にプロの不動産売却会社が行う手法となります。

取引事例比較法を活用する際には事例をそのまま参考にするのではなく対象の不動産に合わせて事情の補正を行います。

POINT 2

原価法

原価法は対象の不動産をもしもう一度再調達(建築等)した場合の再調達原価を割り出し、そこから経過年数など価値低下になる要因を差し引いて算出します。
主に対象が建物の時に適用されますが、原価法が適切な場合には土地の査定価格算出にも用いられます。

実際には当時建築した場合と比べて建築資材や工賃の変更により適切に再調達原価を求められない場合もあります。
その時には適切な価格や対象不動産と似ている性質の不動産に置き換えて算出します。

POINT 3

収益還元法

収益還元法は対象不動産が将来生み出すであろう収益を算出してそこから査定価格を割り出します。
主に収益用の不動産を対象としており家賃収入などの収益を基に算出します。

収益還元法は大きく分けて直接還元法とDCF法に算出方法が分かれます。
直接還元法は数多くの不動産売却会社で使用されている方法で、DCF法は計算式は複雑ですがその分、精度は高まります。

取引事例比較法のメリット・デメリット

取引事例比較法のメリットは対象不動産と近い取引事例が豊富であればそれだけ査定価格の精度も上がります。
収益還元法と異なり適応出来るケースも多いため一般的によく使用される算出方法となります。

デメリットは取引事例が集まらなかった場合にはどうしても精度が落ちてしまいます。
さらに対象不動産と近い取引事例は稀で殆ど必ず事情補正等を行います。
対象不動産の状況を鑑みて価格の調整を行い、さらに個別の要因を考慮するため不動産売却会社によってバラつきが出るのがデメリットです。

原価法のメリット・デメリット

原価法のメリットは取引事例比較法と異なり大量の取引事例を必要としないため個別の不動産の事情を考慮した売却査定を行えます。

さらに計算式を覚えてしまえば原価法を用いる人による査定価格のバラつきも少ないため
売主としては不動産売却会社による価格の差を気にしなくても済むため安心出来ます。

取引事例が少なく、不動産自体がかなりの年数が経過している、新築の家であると言った場合でも適用出来ます。

デメリットは原価法はあくまでももう一度その不動産を建築等した場合の価格(再調達原価)を求めて算出するため
当時と建築資材や人件費が変わっている、さらに不動産をリフォームした場合などの価格が分からないなど
個別に補正する必要があるため、補正具合が若干バラつきが出る可能性はあります。

収益還元法のメリット・デメリット

収益還元法のメリットは収益用不動産の査定価格を算出するのには取引事例比較法や原価法よりも適しているケースが多い点です。
投資用の不動産を売却する場合などはその不動産から将来得られるであろう収益を計算することはとても大切です。
収益還元法では計算が複雑な場合もありますが、正しく算出を行えば銀行の融資などにも使用出来る程の精度の高い査定価格を算出出来ます。

デメリットとしては収益還元法はあくまでも投資用や収益用の不動産を査定するのに向いており
例えば自宅など収益用ではない不動産を売却する場合には売却査定として適していない方法です。

売却査定は不動産売却には欠かせません。
安心してその後の売却活動を行うためにも是非お気軽にラリーケーホームにご相談ください。
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