仲介・媒介契約の種類やおすすめの契約は

不動産売却を成功させるには不動産売却会社の存在は欠かせません。
売却の仲介などを依頼する場合に不動産売却会社と契約を結ぶことになります。

契約の種類には仲介契約や媒介契約、さらに媒介契約の中にも一般媒介契約や専任媒介契約など様々な種類があります。
ここでは不動産売買をお考えの際に大切になる不動産売却会社との契約の種類についてご紹介いたします。

仲介契約と媒介契約の違いとは

不動産売買には仲介と媒介という言葉があります。
意味はほとんど同じですが、媒介は売主の側に立ち不動産売却を行い仲介は売主・買主双方の間に入って不動産売買を仲人する意味で使われます。

売主が不動産売却会社と契約を結ぶ場合には媒介契約となります。
売主と媒介契約を結んだ不動産売却会社がさらに別の不動産売却会社に借主や買主を探してもらう場合など仲介会社を挟むケースなどは仲介と表すこともあります。

売主と不動産売却会社との契約は媒介契約となります。

媒介契約とは

不動産売買において売主が宅地建物取引業者である不動産売却会社に取引の媒介を依頼する時に結ぶ契約となります。
売主自身が不動産売買の全てを行う個人売買もありますが、難しい不動産業界の用語や取引の知識だけでなく法律や税務に関する知識も必要なため経験豊富な不動産売却会社に依頼することが一般的です。

その際に契約するのが媒介契約となります。
媒介契約にも実はいくつか種類がありそれぞれに異なる性質を持っています。

媒介契約の種類を間違えると、不動産売買において後々後悔することにも繋がりますのでぜひ媒介契約の種類の違いを知っておきましょう。

媒介契約の種類とは

媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と3種類あります。
それぞれ異なる性質の契約のため契約毎の概要をご紹介いたします。

POINT 1

一般媒介契約

一般媒介契約は媒介契約を結んだ宅地建物取引業者(不動産売却会社)以外にも媒介契約を結ぶことが出来ます。
さらに売主ご自身が買主を探してきて契約を進めることも出来ます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では1~2週間に1回以上、売主に業務処理の状況を報告する義務がありますが、一般媒介契約では業務報告の義務は御座いません。

不動産売却自媒介が初めてで信頼のできる不動産売却会社を見つけられるか心配な方は一般媒介契約を複数の不動産売却会社と結んで不動産売却を行う売主もいます。
また不動産売却会社にサポートをしてほしいが、売主ご自身が別ルートで買主を探すこともしたい場合などは一般媒介契約を結ぶこともあります。

一般媒介契約では、1社ではなく複数社と媒介契約を結んでいる場合には不動産売却会社同士がどちらがより良い売却活動をするか良い意味で競争をしてくれることで売主にとって納得のできる不動産売買となるケースがあります。

逆に不動産売却会社からすれば一般媒介契約よりも専任媒介契約の売主の方が優先順位が高くなり思うような売却活動にならないこともあるため注意が必要です。

一般媒介契約にはさらに明示型と非明示型の2つがあります。
明示型は宅地建物取引業者(不動産売却会社)に現在一般媒介契約を結んでいる他の不動産売却会社がいるのか否かを明示、通知します。
非明示型は他の不動産売却会社との契約状況を通知する必要はありません。

一般媒介契約自媒介には契約の有効期間は特にありません。

POINT 2

専任媒介契約

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、他の宅地建物取引業者(不動産売却会社)との契約は出来ません。
名前の通り不動産売却会社に専任することになります。
一般媒介契約と同様に売主ご自身が買主を探してくることも可能です。

専任媒介契約は宅地建物取引業者(不動産売却会社)1社専任のため、会社側からすれば売却活動にかける時間や労力が無駄になることは少なくそれだけ優先順位の高い案件として扱ってもらえる可能性が高くなります。

売主・不動産売却会社共に腰を落ち着けて売却活動に専念することが出来ます。
専任媒介契約は2週間に1回以上、業務処理の報告が法律で義務付けられているため売主としては安心して売却活動を任せることが出来ます。

業務処理の報告は郵送やメール、昨今はコロナの影響もあり電話での報告も可能となっています。
報告書にはどんなインターネットの媒介に掲載しているか、お問い合わせ状況は何件か、現地案内は何件かなど細かく記載されていることが一般的です。

契約の有効期間は3か月となります。
3か月を超える契約期間を定めても3か月と見なされます。

安心して売却活動を行いたいなら信頼のできる不動産売却会社を見つけて専任媒介契約を結ぶことがおすすめです。

POINT 3

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約の内容に加えて売主ご自身が見つけてきた買主に不動産を売却することが出来ません。
専任媒介契約よりもさらに宅地建物取引業者(不動産売却会社)に売却活動をお任せすることになります。

専属専任媒介契約は売主への業務処理の報告が専任媒介契約よりも期間が短く1週間に1回以上となります。

専任媒介契約を含む専属専任媒介契約はレインズ(Real Estate Information Network Systemと呼ばれる指定流通機構・不動産流通標準情報システムに不動産を登録する義務があります。
レインズは不動産会社同士のネットワークにもなっているため、登録することで売主・買主を見つけやすく潤滑な不動産売買が可能となります。

専属専任媒介契約は売主への業務報告の頻度も高く、売主ご自身が買主を見つけて売買することも不可能なため不動産売却会社側からすれば一番重要度が高い取引案件となります。
そのため不動産売却会社にお任せして早く売りたい場合に適している契約と言えます。

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不動産売却についてお悩みの方はお気軽にご相談ください。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットはなんといっても複数の宅地建物取引業者(不動産売却会社)と媒介契約を結べることです。
初めての不動産売買であればどの不動産売却会社が信頼できるか、相性が良いかも分かりにくく結果的にあまり好くない会社と専任契約を結んでしまうと不動産売買そのものが思うように進まない、また格安で販売されることもあります。

それに比べて一般媒介契約であれば複数社と契約できるため各社が自然と競争することで売主にとって条件の良い提案になることもあります。

また売主ご自身で売却する方法も残されているため幅広い選択肢が可能です。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは複数社と契約できることにあります。
初めての不動産売買では只でさえ初めてのことが多く1社に相談して打ち合わせをして、契約をしてその後の活動もしてとなると結構な負担となります。

1社でさえ負担が高いのに複数社と連携しつつ不動産売買を進めるのは想像以上の労力や時間を奪われます。

また一般媒介契約では不動産売却会社からの業務報告の義務はありません。
そのため売主からすればお問い合わせが何件あったのか、買主への案内はどうなっているのかなど状況が不透明で不安になることもあります。

さらに不動産売却会社側からすれば、一般媒介契約は努力して売買活動を行っても最終的に他社の提案で売買が決まってしまうこともありその場合には今までかけた労力や時間が無駄になることも。

そうなると、どうしても専任媒介契約や専属専任媒介契約の売主が優先されて一般媒介契約の不動産は積極的に不動産売買を行ってもらえない可能性が出てきます。
人気の不動産やすぐに売れる不動産であれば優先してもらえることもありますが、そうでない不動産であれば多少優先順位が下げられることは覚悟しておきましょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは不動産売却会社が本腰を入れて売却活動をしてくれることです。
勿論一般媒介契約も誠意を持って対応してくれますが、専任媒介契約では不動産売却会社側の労力がそのままリターンとして自社に戻ってくることも多く売却案件の中でも重要視して売却戦略から実際の営業活動まで行ってもらえます。
さらにレインズと呼ばれる不動産ネットワークへの登録も義務化されているため売買が成立する可能性も高くなります。

売主としても、一般媒介契約で複数社と契約するよりも「ここ!」と決めた不動産売却会社にお任せした方が労力も時間も節約出来て楽なことは間違いありません。
さらに2週間に1回以上、不動産売却会社側から業務処理の報告を受けられます。

お問い合わせ数や買主を案内した回数など詳細なデータが見れるため一般媒介契約よりも安心感があります。

契約期間も3か月と決まっているため、万が一合わない不動産売却会社と契約を結んでも3か月後には解約が可能です。
不動産売却を真剣にお考えなら専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットの1つは3か月の契約期間内に売主の事情で解約した場合に違約金等が発生する可能性があることです。
今の不動産売却会社から別の会社に変えたいなど、売主事情であれば違約金が発生するなど気軽に契約を変更できない点にあります。
そのため事前に信頼できる不動産売却会社か否かをよくよく見極める必要があります。
信頼できる不動産売却会社を探す方法は「信頼できる不動産売却会社の特徴や見分け方・探し方と役割とは」もご参考ください。

また不動産売却会社によっては囲い込みという行為をする所もあります。
囲い込みは不動産売却会社が売主、買主双方を自社のお客様のみとして売買自体を1社で成立させるものです。

売却活動を行っていれば他の不動産売却会社から買取希望のお問い合わせが来ることもありますが、あえて商談中や取引中と回答してあくまで自社で買主を見つけ売買を成立させます。
不動産売却会社からすれば売主だけでなく買主のサポートもすれば両方から手数料などの報酬を頂けるため大変お得です。

しかし囲い込み自体は売主・買主ともに自社でタイミングよく見つけて成立までこぎつけないといけないため囲い込みをされる可能性は0ではありませんが、通常は売主は心配する必要はありません。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは専任媒介契約のメリットと似ています。
レインズに登録する義務があることから売買が成立する可能性も高く、さらに業務処理の報告も専任媒介契約よりも多い1週間に1回以上となります。
そして何よりも専任媒介契約と異なり、売主ご自身で買主を見つけてくることは契約上できないため不動産売却会社としては最重要案件として売却活動を実地してくれます。

売主が連携する窓口も専属専任媒介契約を結んだ1社となり、売主ご自身で買主を見つける必要がないのもメリットの1つです。
信頼できる不動産売却会社、営業担当者が見つかれば他社に依頼する必要もないため専属専任媒介契約を結び売主・不動産売却会社共に真剣に売却戦略から練って活動したい方にはおすすめです。

専属専任媒介契約のデメリット

デメリットは専任媒介契約と同様に一度に複数の会社と契約できないこと囲い込みをされてしまうケースなどが挙げられます。
いずれも信頼できる不動産売却会社を見つけられるか否かが鍵と言えます。

契約期間と解約方法

一般媒介契約は法律上は契約期間の定めはありません。
法律上の定めはありませんが、一般的には専任媒介契約と同様に3か月で終了となりそこから再度更新等をします。
解約に関しては好きなタイミングで実施が可能で、解約金等も発生しません。
これは一般媒介契約は不動産売却会社側に広告や宣伝費等がかからないためでもあります。

但し契約内容によっては違約金が発生するケースもあるため一般媒介契約の契約書をよく確認しましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は3か月です。
3か月を超える契約書を作成しても3か月が最大の契約期間となります。
1年や2年の長期となってしまうと売主にとって他の不動産売却会社に切り替えることも出来ず不利益を被るため3か月ごとの見直しが可能な様になっております。

原則として専属専任媒介契約、専属専任媒介契約共に契約期間中の解約は出来ません。
但しあきらかに不動産売却会社が不誠実な対応をしている、不動産売却会社が故意に過失等を行った場合には解約できるようになっています。
また不動産売却会社によっては契約期間中であっても違約金を払うことで売主が解約できるケースもあります。

どの媒介契約がおすすめ?

これまで一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類を見てきました。
それぞれに特徴がありますが、おすすめは信頼できる不動産売却会社との専任媒介契約や専属専任媒介契約です。

一般媒介契約は複数社と契約できるメリットがありますが、一般媒介契約の案件では不動産売却会社が本腰を入れて売却活動をしてくれないケースもありやみくもに時間が過ぎていくこともあります。

真剣に不動産売却をお考えであれば信頼できる不動産売却会社を見つけて、専任でお任せするのが売主にとっても負担が少ない方法です。
ラリーケーホームでは「どの媒介契約が良いか悩んでいる」と言った段階からご相談に乗っておりますので、お気軽にご相談くださいませ。

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