不動産売却の基礎知識や流れとは

不動産売却とは所有している不動産を不動産会社のサポートを受けながら、もしくは個人で売却することを表します。
不動産の売却は不動産購入以上に経験している方が少なく、さらに人生で何度も経験している方は稀です。

一回の取引は何百万、何千万といったお金を扱うため大切な不動産売却の失敗を減らし少しでも高く売れるように不動産売却の基本的な知識を身に付けることや適切な不動産会社を選ぶことが不動産売却では大切です。

初めての不動産売却の前に参考になる情報や不動産売却の概要や流れについてご紹介いたします。

不動産売却の種類で多いのはアパート・マンション?一戸建て?

一般的に売却している不動産はアパート・マンション一室もしくは一戸建ての不動産が大半です。
その次に土地の売却する方が多く少数派として不動産投資家やオーナー様がマンション・アパート一棟やオフィスビルなどを売却しています。

アパート・マンションや一戸建てまたは土地の売却でそれぞれ違いはあるのでしょうか。
実は売却する不動産によって売り方だけでなく考慮すべき点が異なります。

世間の情勢により買主が不動産に求めるものも変わります。
例えばファミリー層が少なく一人暮らしの方が増えれば一戸建ての人気は下がるかもしれません。
逆にファミリー層が多く住むような立地ではファミリータイプの一戸建ての需要は高まり当初想定しているよりも高く売れる可能性もあります。

建物自体の耐久性も重要でアパートやマンションは一戸建てと異なり大勢の方が住んでおり、さらに住民の入れ替わりもあり一戸建てよりも建物が傷み劣化するスピードが早いこともあります。
さらにアパート・マンションや一戸建てでは固定資産税も異なります。

アパート・マンションや一戸建てを全て同じ不動産と見なすのではなくそれぞれに抑えておきたい個別のポイントがあるので、不動産売却をするなら経験豊富な不動産売却会社に相談しましょう。
ラリーケーホームならアパート・マンションや一戸建ては勿論のこと土地や一風変わった不動産まで大阪府大東市、四條畷市を中心に多数の実績を備えています。
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不動産売却に多い理由とは

不動産売却をする理由はそれこそ人それぞれです。

「お金が貯まったのでもっと良い家に引っ越したい」
「転勤のため今のマイホームを売却する」
「離婚するので不動産を売却する」
「相続で受け取った不動産を売却したい」

簡単ではありますが、不動産売却に多い理由をご紹介いたします。

CASE 1

もっと良い家に引っ越す、住み替えのため

今住んでいる家よりも住環境が良い家に引っ越す、住み替えをするのも売却理由として多いです。
住んでいる家や不動産を売却して新たな物件の資金にするため、場合によっては次の物件との兼ね合いで売却を急がれるケースもあります。

住宅ローンの有無や売却戦略として、売却を先行して行うか、もしくは先に住み替え用の物件を購入を先行して行うかで売り出し方や戦略が変わってきます。

CASE 2

ライフスタイルの変化のため

当初不動産を購入した際には全く問題にならなかったことでもライフスタイルの変化により徐々に現在の不動産が条件にマッチしなくなり最終的に不動産売却に踏み切る方もおられます。

コロナの影響もあり都心から地方に移住してリモートワークをする方も増えており、今後もライフスタイルや世間の情勢の変化により売却される方が増える見込みです。

CASE 3

結婚のため

ご結婚に伴いお2人で新たな家に住むために不動産売却をされる方もおります。
将来のことを考えてお子様も住めるような住宅の購入を視野に入れたいなど、買主にとっても売却理由が明確なため安心材料にもなります。

CASE 4

家族構成の変化のため

結婚と同様にお子様が生まれることにより夫婦お2人の家からファミリータイプに住み替えるための売却もあります。
また逆に子供が巣立ったためもう少しコンパクトなお住まいに住み替えたいと言った理由も御座います。

CASE 5

離婚のため

不動産売却の理由の1つとしてご離婚も御座います。
財産分与のために不動産を売却して資金としてお2人で分けられるパターンが多く、買主によっては売却理由が離婚ですと気にされる方もいらっしゃいますので
買主に売却理由をお伝えするかどうかは売主様のご意向や不動産会社との売り方の戦略にもよります。

CASE 6

住環境が原因のため

住宅の住み心地は不動産の良さだけではなく周りの住環境にも大きく左右されますよね。
引っ越した際は静かな場所だったが建物の開発が進み人流が多くなったことにより騒音がするようになった、ご近所の方とのトラブル等々。

住環境が原因で不動産を売却する方もいらっしゃいます。
特にマンション・アパートは騒音トラブルや近隣の方との人間関係など悩みもつきものです。
こういったご近所トラブルを原因として不動産売却を行う際には買主にお話した方が良いのでしょうか。

売主は買主に対して説明義務があります。
買主が安心して不動産を購入できる様に購入した後に説明を受けていなかったとならない様に説明義務がありますが説明義務に対しての範囲は個別のケースにより判断されます。

どんな買主が購入したとしてもご近所トラブルで必ず悩まされるような場合には事前に売主が説明をする義務が生じる可能性が高いですが
ケースバイケースでもありますので信用できる不動産売却会社に相談してみましょう。

CASE 7

相続した不動産を売却するため

不動産を相続することになり悩んだ末に売却をお考えの方も数多くいらっしゃいます。
大切な不動産だからこそ相続したまま残したい方もおられますし、不動産売却をしてご兄弟で財産分与なさる方もおられます。

相続した不動産の売却にあたっては相続税がかかることや逆に特別控除を受けられる可能性も御座います。
大切な不動産を相続したからには納得できる不動産売却や活用ができるようにぜひ積極的に不動産売却会社に相談してより良い方法を考えていきましょう。

CASE 8

住宅ローンの返済など資金が必要になったため

住宅ローンの返済や経済状況により急遽資金が必要になったことが不動産売却の理由にあります。
不動産を売却して現金化するのを急いでおられる方も多いため価格よりもいかに早く売れるかを意識した売り方を考える必要も御座います。

住宅ローン自体は滞納が続くことで抵当権を所有している銀行が強制的に不動産を売却するケースもあるためそうなる前に早めに不動産会社や専門家に相談して対策を練りましょう。

また住宅ローンが残っている場合には抵当権が銀行にあるため、売主のローンが残っている状態の家を買主が購入することは出来ませんが
不動産の売却額を持って不動産の住宅ローンを完済して抵当権を抹消することも出来るため
事前に住宅ローンの残高と不動産売却額を念入りにシミュレーションしましょう。

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不動産売却についてお悩みの方はお気軽にご相談ください。

不動産売却の住み替えで注意したいこと

不動産売却において住み替えを理由に売却する時に気を付けたいことは何でしょうか。
住み替えを理由とする場合には不動産の売却と同時に不動産の購入をするケースが多々あります。

不動産の購入は終えていて入居日も決まっているが未だに元の住宅が売却出来ない。
逆に焦って早く不動産を売ろうとするあまりかなり安く売ってしまうなんてことも。

売主や不動産会社の戦略にもよりますが、住み替えの不動産購入・売却は不動産売却を先行して行う売却先行型と、購入を先行して行う購入先行型に分けられます。

売却先行型は先に不動産を売却してから不動産購入を行うため、購入のための資金が確定していることから資金計画も立てやすく
「早く売らなきゃ、売れ残ったらどうしよう」という心理的負担も軽減されます。

売却先行型のデメリットとしては売却が完了した時点、不動産引き渡しのタイミングで不動産の購入を終えていないと住む場所がなくなるケースもあり不動産購入のタイミングによっては仮住まいを用意する必要があることです。

購入先行型は先に購入をするため、売却に合わせて焦って不本意な不動産を購入するリスクを減らし、十分に時間をかけて納得良く不動産を見極めることが出来ます。
デメリットとしては売却が遅れた場合に一時的に二重で住宅ローンや税金の支払いが発生することです。

相続した不動産の売却で注意したいこと

相続した不動産を売却する時に気を付けたいことは何でしょうか。
まずは不動産自体の相続人や分割を協議する必要が御座います。

相続なさる方がお1人の場合は不要ですが、ご家族様がおられる場合にはどういった分割方法になっているかを話し合いましょう。
その上で不動産の相続が決定された場合には物件の相続登記を行います。

不動産の名義を故人から相続人に変更いたします。
相続登記自体は義務ではありませんが、名義人を相続人に変更しなければ不動産の売却の際に問題になってくるため不動産売却をお考えであれば行いましょう。

相続登記が行われれば実際に不動産会社に売却の相談を行い物件調査や査定、売却活動を行い売却を進めます。

注意したいのが故人は所有している不動産について詳しいが、相続人は相続した不動産についてそこまで詳しくない場合に売却する際に思わぬ瑕疵(欠陥)が見つかり契約不適合責任を問われることです。
物件を隅々まで把握しているわけではないため、専門家である不動産会社に査定を依頼して状況を確認しましょう。

住宅ローンが残っている不動産売却で注意したいこと

住宅ローンが残っている不動産を売却する時に気を付けたいのは住宅ローンの返済状況です。
基本的に住宅ローンが残っている不動産を売却することは困難で最低でも売却の収益で不動産の住宅ローンが完済出来る必要があります。

不動産売却をした価格がローン残高を超えていればアンダーローンと呼び売却益も手にすることが出来ます。
逆に不動産売却の価格よりもローン残高の方が高く、ローンが残ってしまえばオーバーローンとなります。
オーバーローンになってしまえば手元に不動産も無く、それでも住宅ローンの支払いが残っているため、他に資金を用意するか追加で住み替えローンなどの融資を受ける必要があります。

折角不動産を売却したのにオーバーローンになってしまった…なんてことが無い様に戦略性を持って売り方を考えていきましょう。

また売却予定の不動産に抵当権が付いていれば抵当権の抹消も行いましょう。
抵当権は銀行などが万が一のリスクを考え住宅ローンが滞った際など対象の不動産を売却出来る様に抵当権を設定しています。

抵当権が残ったままの売却は買主にとってもデメリットしかないため、不動産売却に合わせて抵当権は抹消しましょう。

不動産売却で後悔したこと

不動産売却は一生に一度あるかないかといった方も多く扱う金額も大きいのが一般的です。
ここでは不動産売却において後悔したケースをご紹介します。
実際に不動産売却をする際に同じ後悔をしない様にしっかり対策をしましょう!

CASE 1

焦って不動産を売ってしまった

初めての不動産売却で知識もないため不動産会社のいう通りに進めて焦って不動産を売却するケースも多くあります。
不動産の売却においてすぐに売却して現金化したいなど期限を一番に考えているのであれば問題ありませんが
本当は今すぐ売る必要は無く、価格を優先してじっくりと取り組めばもっと良い結果になっていたこともあります。

今回の不動産売却で何を重視するのか、何を求めているのかを明確にしてから不動産売却をすることでこんなはずじゃなかったという後悔を減らせます。

売主のことを本当に考えている不動産会社であれば強引に売却の話を進めようとせずに
ご要望をしっかりと聞いた上で適切な提案をしてくれます。

CASE 2

不動産売却の知識を身に付けていなかった

不動産売却は不動産会社と契約をして進めるのが一般的です。
不動産会社にも得意不得意や特徴があり、あくまでも主体は売主です。

売主の方も不動産会社にまかせきりにするのではなく基本的な不動産の知識を身に付けることで
不動産会社の言うことの良し悪しが把握でき、またスムーズに話を進めることが出来ます。

専門家になる程の知識は必要ありませんが、最低限の不動産取引に関する知識は満足の行く不動産売却にとって欠かせません。
弊社では不動産売却が初めての方にも安心してご利用頂けるように1から丁寧に不動産取引に関する情報をお伝えしております。

CASE 3

不動産売却が長期化してしまった

当初想定していたよりも不動産売却までが長期化するケースもあります。
売り出し価格が高すぎたり、不動産会社が囲い込みという手法を取っていたなんてこともあります。

不動産売却が長期化することで物件そのものの価値が劣化することや売却活動をしている中でも諸経費は相変わらず発生します。

長期化を防ぐためにも適切な売り出し価格の設定や全体のスケジュールを決めて計画的に取り組んでいきましょう。

不動産売却でやった方がいいこと

不動産売却を成功させるためにやっておいた方がいいことをご紹介いたします。
どれも必須ではありませんが、実施することで満足の出来る不動産売却になる可能性がグンと上がります。

POINT 1

不動産取引の知識やノウハウを身に付けること

専門的な知識は必要ありませんが、基本的な不動産取引の知識を身に付けることはとても大切です。
円滑に不動産取引を進められるだけでなく不動産取引に関する知識があれば、主体的に売却に関われて
ご自身で納得の行く取引になるかどうかを見極めることも出来ます。

POINT 2

信頼できる不動産会社を探すこと

ご自身で売却の全てを行うケースもありますが、大半は不動産会社とタッグを組み進めることになります。
売主に親身であり本当に信頼できる不動産会社が見つかればそれだけで不動産売却の成功の確率は上がります。

売主と一緒になって売り出し方や戦略を考えてくれる不動産会社は貴重な存在です。
是非納得できて信頼できる不動産会社を探してみましょう。

POINT 3

不動産売却にあたっての方針を決めること

不動産売却において何を重視するのか。
価格か売却期間か、買主の属性か。
納得ができる不動産売却のためにも今回の売却方針を決めましょう。

方針が決まれば売り出し価格やその後の戦略も決まります。
まずは売り出してみるのではなくその前にじっくりと方針を定めましょう。

POINT 4

不動産の情報収集をすること

不動産売却の査定は不動産会社が行いますが、出来れば周辺の相場の情報や不動産の情報収集を行ってみましょう。

不動産の価格形成には自然や社会、経済など一般的な要因や地域の開発状況、アクセスなどの地域要因、物件個別の築年数や劣化の状況などの個別要因など様々な要因で価格が形成されます。
同じようなタイプの不動産でもそれぞれの要因が異なれば価格は変動します。

それでも全く不動産における情報が無いよりかは多少は情報収集をしていればご自身の中で不動産に関する相場観が養われます。

情報収集する方法としては国土交通省が発表している「地価・不動産鑑定」やレインズと呼ばれる不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)を活用する方法などがあります。

不動産売却の一連の流れ

売却する不動産が相続したものなのか、住宅ローンが残っているか否かなどで不動産売却の流れが変わりますがここでは大まかな不動産売却の流れをご紹介いたします。

FLOW 1

不動産会社への相談

不動産の売却を考えているのであればまずは不動産会社に売却の相談をしましょう。
ここでは具体的な不動産の売却のスケジュールや目標が定まっていなくても問題御座いません。

「相続した不動産の売却を考えてる」
「今すぐではないが、不動産の売却が出来ないか相談したい」など
まずは気軽に不動産会社に相談してみましょう。

FLOW 2

物件の査定・調査

不動産の売却を検討している、実際に売却を進めたい場合には次のステップとして不動産会社による物件の査定や調査があります。

実際に不動産に訪問して現在の不動産の状態や周辺環境などを調査して
その上で最新の不動産状況や相場を見つつ最適な査定をお出しいたします。

FLOW 3

不動産会社との媒介契約

不動産会社との打ち合わせや査定の結果を基に不動産会社が信頼できるのであれば今度は不動産会社と媒介契約を行います。
媒介契約を行うことで売却に向けて不動産会社は売り出しのための諸々の営業努力を行います。

契約方法には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」などいくつか種類があります。
一般媒介契約は売主が1つの業者に専任して依頼するのではなくA不動産会社、B不動産会社など複数に依頼することが可能で、さらにご自身で買主を探してきて売却をすることも出来ます。

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり1社のみに依頼します。
信頼できる不動産会社が見つかれば専任媒介契約を結ぶのも一般的です。
勿論一般媒介契約と同様にご自身で買主を探すことも可能です。

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に他社に依頼することは出来ずに1社専属となります。
さらに専属専任媒介契約を交わした不動産会社が紹介する買主とのみ売却契約等が可能で、ご自身で見つけた買主と交渉することは出来ません。

契約内容により売却のために取れる選択肢が大きく変わるため慎重に判断しましょう。

FLOW 4

売却戦略を構築

不動産会社との媒介契約が締結したら次に売却戦略を考えます。
専門性の高い不動産会社であれば売主の要望を聞きながら最適な戦略を提示してくれます。

売却戦略とは例えば今回の売却において何を重視するのか。価格なのか時間なのか。
税金や控除の対策は?住み替えをするのであれば購入の時期や住宅ローンが残っているのであれば収支の計算はどうなっているか?など売主の状況に合わせた売却戦略を立てます。

FLOW 5

売却活動の実施

売却戦略が決まれば実際に売却活動に入ります。
売却活動自体は不動産会社が行います。

不動産会社が所有している購入希望者に不動産の情報を提示したり不動産サイトへ掲載するなど1円でも高く最適なタイミングで売却できるように活動します。
売却戦略に基づき売却価格を下げることもあります。

FLOW 6

買主との条件交渉や売却契約を結ぶ

購入希望者が見つかれば場合によっては購入を促すために条件の交渉を行います。
最終的に購入が決まれば売却契約を結びます。

不動産の売買契約書には売買代金や支払い時期・方法など様々な事柄が詳細に記載されています。
不動産売却が初めてで契約書についてご不安な方も不動産会社がサポートするためご安心ください。

POINT 7

決済と物件の引き渡しの実施

売買契約書が結ばれて決済が行われれば物件の引き渡しの準備に入ります。
売主側は抵当権の抹消や買主に所有権を変更する登記や売却する不動産に住んでいる場合には荷物などの移動、買主側は物件の最終確認などを行います。

問題が無ければ鍵なども含めて実際の引き渡しが行われます。

FLOW 8

確定申告をする

不動産売却で売却益が発生した場合には確定申告が必要です。
確定申告は毎年1月1日から12月31日の間に発生した所得に関して翌年の2月~3月頃までの間に税務署に申告します。

不動産売却をしても売却にかかった諸経費を差し引いてプラスにならなければ売却益が発生しないため不動産売却としての確定申告は不要になります。
日頃から税務に親しんでいる方以外はなれない面もあるため税理士や不動産会社に紹介しましょう。

不動産売却は不動産独特の専門性や慣習、税金など幅広い知識が必要でそれでいて扱う価格も高額で人によっては一生を左右する取引にもなります。

納得の行く不動産取引ができるように是非基本的な知識を学ぶと共に信頼できる不動産会社にまずは相談してみましょう。

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