こんにちは。
ラリーケーホーム（ハウスドゥ！大東野崎店）の金井です。
ここ最近、売却のご相談が増えてきました。
お客様の心情としては「高く売りたい」のは当然だと思います。
ですが、当店では最初から無理な金額ではお受けしないようにしています。
不動産屋が『無理やろうな』と思っていて売れる訳がありません。
ベストは「相場より少し高い程度」の価格です。
購入するときもそうですが、売却時にも諸費用がかかります。
ここで、売却の流れについて、詳しくお伝えして行きたいと思います。
【不動産を売却する理由や希望条件をまとめる】
不動産売却を成功させるポイントは、なぜ不動産を売却したいのか売却理由を整理して、不動産売却で何を叶えたいのか希望条件をまとめておくことです。
例えば、離婚したから今すぐに売却したいのか、今後住み替えるための元手とすべく売却したいのかでは、売却時の交渉も異なってきます。
売却理由を踏まえて、なるべく高く売却したい、そこまで高くなくてもいいから早く売却したいなど希望条件を書き出しておくことで、価格交渉時にも希望条件に立ち返ることができるでしょう。
損をしない不動産売却のためにも、まずは売却理由や希望条件を考えてまとめておきましょう。
【不動産売却のベストタイミングはいつ？】
不動産売却のベストタイミングは、不動産を売却しようと思ったタイミングです。
なぜなら、不動産は基本的に買った時点から価値は下がり、さらに築年数が経過することで価格は下がるからです。
そのため、不動産を売却したいと思ったら、なるべく早く売却することをお勧めしています。
もちろん、すぐに売れるとは限りませんが、売り出すことで、問い合わせの数などを不動産会社から報告してもらえるので、金額設定が妥当なのかも検証する事ができます。
【不動産価格の相場はいくら？】
不動産売却を検討している際には、大体いくらで売れるのか、まずは相場をご自身で調べておくことが重要です。
不動産を売却する際の相場は、社会情勢や市場に出てくる不動産の数により変動します。
ですが、今はインターネットで、不動産のある場所などからおおよその価格を計算することもできます。
ご自身で調べる自信がない方は、不動産会社に机上査定を依頼してみるのもいいでしょう。
机上査定であれば、ご自宅の住所や築年数、面積等からおおよその相場価格を出してもらう事ができます。
【不動産会社に訪問査定してもらう】
不動産価格の相場がわかったところで、次は不動産会社に訪問査定をしてもらいます。
机上査定ではおおよその価格しか出せませんが、訪問査定であれば「リフォームの有無」「陽当たり」「設備の状態」「建物の状態」等も確認するので、より具体的な価格が提示されます。
提示された額が必要な額を下回るようであれば、そこで売却をどうするのかもう一度検討しましょう。
【不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を結ぶ】
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、会社の規模で選ばずに、人や会社の対応から判断することをお勧めします。
また、どのような売却活動をしており、仲介手数料含め諸費用はどのくらいかかるかも確認しておきたいところです。
その他にも、売却したい物件の近くに店舗があるかなど、地域の不動産事情などに精通しているかどうかも重要なポイントです。
売却価格やタイミングには地域性がありますので、情報を持っているか否かで、より良い売却活動ができるかどうかが違ってきます。
以前のブログでもお伝えしましたが、媒介契約には３種類あります。
それぞれのメリット、デメリットをよく検討した上で媒介契約を結ぶことをオススメします。
【売却する不動産の売り出し価格を決める】
不動産の売却において、売り出し価格は売却活動に大きく影響してきます。
なるべく高い価格を設定したくなるかもしれませんが、不動産会社による査定価格やマーケットの動向、同じような不動産の売却事例を踏まえて売り出し価格を決めましょう。
注意しておきたいこととして、売り出し価格が低すぎると何か問題があるのではと思われたり、高すぎるとそもそも売り手がつかなかったりします。
また、適正な価格でも売買契約の際に値下げ交渉となる場合もあるため、注意が必要です。
それらを考慮して、市場にとって適切かつ多少の値下げとなっても納得できるような売り出し価格を決めましょう。
【販売活動を開始して内覧対応を行う】
売り出し価格を決めたら、不動産会社にポスティングや折り込みなどのチラシへ広告掲載してもらったり、ポータルサイトなどに掲載してもらったりして、販売活動を開始します。
場合によっては、購入希望者への内覧対応などを自分で行わなければいけない可能性もあります。
その際、購入希望者には、不動産に関する情報を漏れなく適切に開示しましょう。
購入希望者は、与えられた情報のみで不動産の品質を判断し、価格が妥当かどうかを判断して購入を決めます。
売主は、そのために必要な情報を説明する義務を負っているのです。
特に、物件に瑕疵がある場合には、瑕疵の詳細を正確に伝えておかなければいけません。
瑕疵を隠して売買契約を結ぶと、後々契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展する恐れがあります。
【購入希望者と交渉する】
不動産を売却する場合、売る側にも買う側にも様々な条件があります。
お互いの希望が折り合うように、購入希望者とよく話し合うことが大切です。
不動産の売買では、購入希望者から価格交渉をされることも少なくありません。
もちろん納得のいく価格でなければ交渉を受け入れる必要はありませんが、値引きに応じないことで買い手が決まらず、売れ残ってしまう可能性もあります。
不動産の適正価格を見極めたうえで、交渉に応じるかどうかを決めましょう。
価格交渉の際には、価格以外の条件も含めて交渉することをお勧めします。
たとえば、物件の引き渡し時期を売主の希望どおりにする代わりに値下げしたり、物件に何らかの瑕疵があっても補修しない代わりに値下げしたりなどです。
このように、価格以外の条件を含めて交渉することで、ただの値引きではなく売主側にもメリットが生まれます。
【購入希望者と売買契約を締結する】
不動産の購入希望者との条件が折り合ったら、売買契約を結びます。
その際にはまず、不動産会社の宅地建物取引士から買主に対して、不動産や取引条件に関する重要事項説明が行われます。
重要事項説明が終わったら正式に売買契約を結び、買主から不動産価格の10%程の手付金を受け取ることが一般的です。
ですが、住宅ローンが不承認となった際は、この手付金は返金となりますので、手を付けずに置いておきましょう。
また、この際に契約書に貼付する印紙代は買主、売主双方の負担となります（1万円程度）
【決済（引渡し）】
買主の住宅ローンが無事承認されたら、いよいよ決済（引渡し）です。
通常、契約から決済（引渡し）までには２～３週間ほどかかります。
決済時には「住民票」「印鑑証明書」「実印」「認印」「諸費用」が必要です。
「諸費用」は一般的には仲介手数料と司法書士費用となります。
また、固定資産税の清算もこのタイミングで行われますので、手付金を引いた物件残代金＋固定資産税の清算金が買主から支払われます。
決済は、売主・買主・不動産会社・司法書士の立ち合いの上、多くは銀行で行われます。ですので、平日の午前中から昼前後に行われるのが一般的です。
ざっとお伝えしてきましたが、正直不動産売却は不動産購入より難しいです。
しっかりと親身になって動いてくれる担当者を選ぶことをオススメします。
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