こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

随分と涼しくなり、過ごしやすい季節になりましたね。

大型連休も終わり、物件も動きが大きくなる事が予想されます。

と言う事で、自宅売却についてのノウハウ集の第21弾は、自分で相場を調べる方法について触れてみたいと思います。

自分で相場を調べる方法①

不動産会社が言う「相場」とは、ほとんどが過去の成約事例を元にしています。

成約事例と現在の価格とでは、変わっているのが当たり前です。

同じエリアでも、「1年前にはこの値段」だったとしても、現時点では上がっているエリアもあれば下がっているエリアもあるため、「だいたいこのぐらいで決まっている」ということは一概には言えません。

新築マンションの価格が高くなってくれば、中古も上がるなど、価格は毎日のように変わっているのです。

その為、「過去の取引事例から見ると、このマンションの相場はこのぐらいですね」と言うはおかしいのです。

現在のマーケット市場を見て「このくらい」なら問題ないですが、多くの査定書は過去の成約事例をもとに査定価格を出していきます。

普段から、アンテナを張って情報集め、自分の物件の「今の価格」を把握することが大事になります。

自宅の価格を、不動産会社に依頼せずにある程度知ることもできます。

近年インターネットでも、不動産相場が確認できるようになりました。

その為、まず無料で使えるインターネットで調べ、ある程度の知識を仕入れておくことをおすすめします。

不動産は決まりきった定価がありません。
〇〇だから高い、〇〇だから安いという絶対的な指標は無く売主と買主の交渉により不動産価格は大きく変化します。
同じような不動産物件でもAさんとBさんでは売り出し価格が異なることもあります。

また不動産は物件単体で相場が決まるものでもありません。

どんなに優れた物件でも社会全体の不景気や株価、金利の影響などで不動産価格は上下します。
このことを一般的要因と言います。

また地域要因も重要です。
駅やコンビニ、学校への距離や周辺の開発状況はどうか、地域の特性も重要です。

さらに個別要因と呼ばれる不動産独自の要素も不動産価格に影響を与えます。
築年数や土地面積などが関係してきます。

不動産会社であればレインズというシステムを活用して不動産の売り出し価格を査定することも出来ますが
ご自分で不動産の知識を得て情報収集することも大切です。

不動産会社に任せきりにせずにある程度の不動産知識や売却の相場を調べるだけでも
その後の売却がグッと楽になります。

次回はその他の方法についても、ご紹介したいと思います。

自宅の売却や相続、その他のお問い合わせはこちらまで

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

台風の時期になり、空き家を手放す方が増えてきました。

特に近所に住んでいない方は、台風で何かが飛んでご近所に迷惑をかけないか、と不安になられる方が多いです。

今の時期、しっかりと台風対策をして下さいね。

自宅売却についてのノウハウ集、第20弾です。

【高すぎる査定も疑え】

査定額を高くつけてくれる不動産会社に依頼するのがいいのかというと、そうでもありません。

自分たちに売却を依頼してもらいたいために、売れる根拠もない高い査定額を提示する、ということになりがちだからです。

高い査定額を見た売り手は、「この会社なら、高く売れるんだな」「この会社に任せてみよう」と言う気持ちになるでしょう。

しかし、不動産会社の持っているデータは同じレインズですし、売り方も大手の場合はどこもほとんど変わりません。

このようなケースで行われている販売方法としては、高い売り出し価格を設定しておきながら、売却を受託した後にレインズに図面を載せなかったり、広告も打たないケースがあるのです。

それでは売れないわけですから、「もっと値段を下げたほうがいいですよ」と言って下げさせるわけです。

この行為を業界用語で「干す」と言います。

このような状況の中で、後悔しない売却するためには、どうしたら良いのでしょうか。

最終的には、売り手(あなた)が「この値段で売りに出そう」と決めるしかないでしょう。

どんな場合でも、不動産会社に判断を委ねないことです。

依存は危険です。

そのためには、マーケットをよく調べることです。

ネットで自分の物件と似たさまざまな物件を調べて適正な価格を設定し、きちんと広告がされれば、正当な価格で売れます。

ダメな場合は価格を下げてみればいいのです。

多くの人が不動産の価格は自分では把握できないと思っていますが、ネットを見ればすぐにわかります。

データが不十分だと思ったら、査定を依頼した不動産会社に追加のデータをもらえるように頼むのです。それを拒否する会社とは、付き合うのをやめましょう。

ある程度、自分で知識を持って、「値段は自分で決める」という勇気を持ちましょう。

「調べたらこのぐらいの価格でいけそうですから、この値段で出してください」と頼んで、不動産会社から「ノー」と言われたら、その会社とは付き合わなくてもいいのです。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

お盆休みが明け、日常に戻るかと思いましたが、今年はコロナの影響でそうも行かなそうですね・・・。

そろそろ落ち着くことを願いつつ、自宅売却についてのノウハウ集、第19弾です。

【担当者次第で査定価格が変わってくる】

机上査定の方法は、各社様々です。

過去の取引事例や新築分譲価格など、項目を細かく比較して、プラスマイナスをつけ ている会社もあります。

担当者の主観で、「だいたいこのくらいだろう」と価格を出してしまう会社もあります。

担当者が作成した査定を、その上司がダブルチェックするところもあれば、担当者の独断でお客さんにお伝えしてしまう会社もあります。

いずれにしても、机上査定も訪問査定も担当者の主観が入っているものです。

依頼した不動産会社、担当者によって査定価格にばらつきが生じるものなのです。

たとえば、ある担当者は以前に同じマンションの他の部屋を成約させたという実績があれば、「価格設定が高すぎたため、売るのに時間がかかって苦戦した」「あっという間で楽だった」など、その時の「経験」を持っています。

また、以前販売したときに、「このマンションの部屋を買いたい」と言うお客さんを捕まえているかもしれません。

そのような感覚値、担当者あるいは、その上司の気持ちが「あの時こんな感じだったから、今回もこれぐらいの価格かな」と査定価格に反映されています。

たしかに、以前販売した際どうだったか教えてもらえるのは貴重です。

しかし、査定をする担当者がマンションを買うわけではありません。

ですから、私たちは、買いたい人がどのような考えで不動産を選んでいるのかを、常に見越した上で査定価格を決めるべきだと思っています。

1ヵ月前と今とでは買いたい人の数や競合物件も異なります。

ですから、担当者の過去の主観が入った査定価格は参考程度にし、現時点での戦略を立てながら売却活動することが「高く売れる」メソッドの 1つとなります。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

連日の猛暑・・・・。

この時期は物件が減り、秋になって、また物件が増えてくる流れになりそうです。

それでは、自宅売却についてのノウハウ集の第18弾です。

【査定価格は買い手目線で算出する】

不査定価格に影響する条件は何でしょうか

たとえば、マンションであれば、

・眺望

・方角

・駅からの距離

・マンションの「グレード」

・築年数

・時点修正(過去の取引や新築価格からどの程度経過しているか)など

一戸建てになると、それに、

・道路の広さや種類

・土地の形

などが影響しますが、他にもたくさんの項目があります。

査定方法については、公益財団法人不動産流通推進センターが提供する「既存住宅価格査定マニュアル」が一般的に広く使われています。

査定対象となる不動産の各要素について、それぞれをポイント化し、その不動産のセールスポイントとウィークポイント点数色で浮彫りにしていきます。

結果、最終的に算出された点数をもとに査定をしていくのです。

不動産会社も大きい会社になればなるほど、細分化して点数をつける査定を好む傾向にあります。

扱う物件数も多いため、ある程度システム化し社内基準を設けたほうが、効率がいいからです。

査定をする人が価格の根拠を説明しやすいというのも理由の1つです。

このような定量的数字を元に理論的に説明する方法も大事ですが、それに加えてもう一つ重視すべき ことがあります。

それは、「いま、市場で競合となる他の売り出し中の物件が、どのくらいあるのか」ということです。

定量的な査定アプローチは、査定対象物件の価値を理論的に把握することに役立ちます。

しかし、買い手の目線や気持ちから現場を考えると、「理論」よりも大切なことがあると思っています。

同じマンションや、近隣エリアで、安く売り出されている物件がある場合などは、理論的に正しい査定価格で売り出したとしても、高く見えてしまいます。

逆に、売り出し物件が少ないエリア、マンションであれば、少々高めの設定で売り出しても、際立った高値感が出にくいのです。

このように、「他物件との比較において、買い手からどう見えるか」という観点が、不動産売買を行う上で一番重要なポイントとなります。

査定価格は不動産鑑定価格ではありません。

皆さんが依頼する査定の目的は、取引が成立するであろう価格がいくらぐらいなのかを知ることだからです。

買う人が定量的な項目から理論的に買う価格を決めているケースは少ないのです。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

間もなくお盆に入りますが、この時期になってお客様からの問い合わせが増えてきました。

帰省もままならない状況で、家を見に行かれるお客様が増えてるのかもです。

それでは、自宅売却についてのノウハウ集の第17弾です。

【取引事例比較法での査定】

不取引事例比較法で査定を行う場合、次の2種類があります。

①机上査定

②訪問査定

①の机上査定は、不動産会社が実際に部屋を見ずに、だいたいの査定価格を出す方法です。

具体的に売却を検討しているのではなく、おおよその価格を知りたいだけであれば、この方法で充分です。

当店では、簡易の査定書とその価格の根拠をメールでお送りしております。

②の訪問査定は、実際に不動産会社の担当者があなたの部屋を訪問し、室内の状況、眺望、日当りなどを確認した上で査定価格を算出するため、机上査定よりも細かい査定が可能です。

部屋の状態も判断材料の1つですから、より正確な価格と、詳しい販売方法を知りたい売主さんは、こちらを選ぶのがいいでしょう。

通常は、机上査定の後に訪問査定を頼んで、より正確な査定価格を出してもらうと言うケースが多いです。

しかし、訪問査定は「電話などしつこい営業してくるイメージが強い」「不動産会社が来ていること、売ろうとしていることが、ご近所の人に知られそうでイヤ」などと考え、敬遠する人もいるようです。

査定を依頼される売主さんの大半が①の机上査定です。

部屋の向き、状態、眺望によって成約価格が上下する事は頻繁にあります。

特に眺望や状態は不動産会社の担当も内見をしないとわからないことがあるため、訪問査定との価格差があることもしばしばです。

その場合は、その根拠をきちんと教えてもらいましょう。

特に中古の物件では、室内状況やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されます。

部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であれば、他の物件との差別化ができ、プラス材料となります。

また、室内が汚れている状態だと査定価格が下がります。

次の購入者が入居時にリフォームが必要かどうか、必要ならその金額によって価格が下がってくる可能性があるからです。

1年以内に売却を予定している人は、正確に価格を把握しておくためにも訪問査定を依頼することをおすすめします。

自宅の売却や相続、その他のお問い合わせはこちらまで

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