こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

当店に来られるお客様で最近増えているのが、「住宅ローンの返済が終わっていないが家を売却したい」という相談です。

家を売却するには様々な理由があります。

当店ではお客様の様々な事情に合わせた提案を心掛けております。

今回は、住宅ローンの返済が終わっていないお住まいの売却について解説していきます。

◆住宅ローン返済中の不動産を売却する際の前提

住宅ローンを返済中の不動産には、「抵当権」という権利が登記されています。これはローンの借入先の金融機関が、融資と引き換えに融資した不動産を担保にしたと言う事です。通常はこの抵当権を抹消しないと、住宅ローン返済中の不動産は売却することができません。

借入の担保となった不動産は、返済が滞ると金融機関がローン残高の回収のために、競売などの手段で強制的に売ってしまう可能性があるからです。

人手に渡ってしまう可能性がある不動産を、わざわざ購入しようとする人はおりません。そのために買い手が付かず、抵当権が設定されたままの不動産は、売却不可能となってしまうのです。したがって住宅ローン返済中の不動産を売るには、この抵当権の抹消が大前提となります。

◆抵当権を抹消するには?

金融機関に抵当権を抹消してもらうには、ローン残高を全額返済する必要があります。一括返済となると敷居が高いように思えますが、売却の場合は受領した売却代金を返済に充当し、同時に抵当権を抹消できるので心配はありません。

では、売却の際の抵当権抹消手続きを、売買の流れに沿って解説しましょう。

①売買契約の締結

売買契約書の署名捺印と、手付金の授受が行われます。手付金の額は売主さんとの交渉になりますが、通常は売買代金の1割前後、または100万程度となる事が多いです。残りの売買代金(残代金)は引渡し時に授受されます。

②住宅ローン一括返済の申込

売買契約締結によって残代金支払日がある程度決まるので、その日付前後で一括返済する旨を借入先の金融機関の担当者に伝えます。

申込は金融機関に出向く場合と、書類を郵送してもらい、署名捺印後返送するのが一般的です。その際には身分証明書と銀行届出印、売買契約書のコピーなどが必要です。

申込後、金融機関が金利の再計算を行い、一括返済日における返済額を知らせてくれます。その準備や抵当権抹消の手配に10日前後の時間を要する場合が多いので、一括返済の申込は余裕を持って行いましょう。

③残代金の授受

買主から残代金を受領したら売主は、借入先の金融機関に入金して住宅ローンの一括返済を完了させます。これを同時抹消といいますが、金融機関から抵当権抹消書類が交付されるので、所有権移転とあわせて司法書士が確認し、法務局にて抵当権抹消の手続きを行います。

◆抵当権を抹消できるパターン例

『物件の売却予想価格 > 住宅ローンの残債額 + 諸費用』

であれば売却可能となります。

例えば

『売却予想価格3,000万円 > ローン残債+諸費用2,800万円(2,600万円 + 200万円)』

上記の例であれば、売却代金をもって住宅ローンを完済し、抵当権の抹消が可能となるために売却は問題なし、となるわけです。

しかし、住宅ローン残高が売買代金を上回っている場合は、売買代金だけではローン残高を一括返済することができません。となると抵当権を抹消できずに売却不可、となってしまいますが、その場合はどう対処すればいいのか、続いて解説していきましょう。

◆売った金額では一括返済できない場合の対処法

当然ですがローン残高を全額返済しないと、金融機関は抵当権抹消に応じてくれません。

『家の売却予想価格 < 住宅ローンの残債額 + 諸費用』

となっては売却代金だけでは住宅ローンの全額返済ができないので、売却時には全額返済に足りるだけの預貯金を用意し、返済に充当する必要があります。

しかし、売却時に十分な預貯金があるケースはむしろ稀です。購入の際にそれまでの蓄えを購入資金に充当し、不足分を住宅ローンとして借り入れたのですから、全額返済に見合うだけの預貯金がある方が珍しいのは当然でしょう。

となれば、売却は諦めないといけないのでしょうか?

いえ、まだ他に方法はあります。

・両親や兄弟からの援助をあおぐ。

・車や貴金属、株などを売却する。

・学資保険などを解約し、住宅ローン全額返済に足りるだけの現金を用意する。

といった方法です。

他にも住宅ローン以上の金額で貸せるのであれば自宅を賃貸に出し、自分は少し手狭になっても安い賃貸物件に移り住むといった方法であれば、ローン残高の返済が早く進むので売却可能となる時期を早めることが可能となります。

しかし、こういった方法以外にも、売却前の価格査定の段階でローン残高との比較を行い、一括返済が難しい状況でも、売却や買換えをする方法があります。

◆住み替えローンの利用

自宅を買換えたいがローン残高が売買金額を上回っている。預貯金を充当しても全額の返済額に届かない。といった状況でも、買換えであれば「住み替えローン」を利用するという手段もあります。

住み替えローンというのは、現在の住宅ローンに加えて新居購入に必要な資金を借り入れ、買換え先の物件に抵当権を設定し直す、というローンになります。

現在のローン残高を買換え先の新規ローンに上乗せすることが可能なので、売却する物件の売却想定価格がローン残高を下回っていても、金融機関が抵当権の抹消に応じるというわけです。

しかし、借入額が増えることによって返済額が増加し、そのために借入れの際の審査も厳重になるといった、クリアしないといけない条件もあります。

もちろん、返済額が増えても問題の無い収入があれば、住み替えローンは買い替えの際に心強い味方となります。ただし取扱い金融機関は多くありませんし、新旧のローンを同じ金融機関にしないといけないなど、一般の住宅ローンには無い様々な制約があります。

このように適用基準が厳しく、金融機関によっては扱いが無い住み替えローンは、利用者側も慎重になる必要があります。売買契約締結後になって利用不可、もしくは現在の借入先が対応していないと判明すると違約になる可能性があるので、事前に金融機関に問い合わせ、仮審査を受けるなどの対策が必須となります。

◆新築戸建ての買い替え時のつなぎ融資

新たに土地を購入し、新築住宅を建築するといった買換えの場合は、住み替えローンだけでは全ての支払に対応することができないので注意が必要です。土地の購入代金と建築費の支払いが同時ではないので、住宅ローンの実行が間に合わないのです。

こうした買換えの場合はまず土地の購入代金を支払い、自らの所有物となったら建築開始、その時点で建築会社に着工金を支払い、その後に中間金、そして竣工したら最終代金と、段階を分けて工事代金を支払う、というスケジュールになります。

となれば資金も段階に応じて準備しないといけません。ところが住宅ローンは抵当権を設定してから融資が行われるので、通常は建物未登記の状態、つまり建物が完成する前は融資を実行してもらえません。

そこでこうしたケースでは、つなぎ融資を利用することになります。つなぎ融資というのは新規の住宅ローンの融資承認を担保に、一時的に金融機関が工事代金などの支払い資金を融通してくれるもので、竣工後に実行される新規の住宅ローンで一括返済する融資となります。

竣工までの資金繰りをつなぐ融資、となるわけです。住み替えローンに加えてつなぎ融資の利用となると手続きは非常に複雑になりますが、現在の自宅のローン残高が売却想定価格を上回っている場合の注文建築などへの買換えの際には、とても有難い制度だといえます。

どちらにしても、一度プロに相談の上で進めて行かれた方が良いでしょう。
特に返済が厳しい方は1日でも早く相談に行かれることをおすすめします。
 
ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)は住宅ローンで苦しんでおられる方の相談窓口も設置しておりますので、お気軽にご相談ください。
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不動産売却ガイド

こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

前回までは「自分で相場を調べる方法」をお伝えしてきましたが、不動産会社が相場を調べるのはどうしているのでしょう。

今回は不動産会社の相場の調べ方について、お伝えして行きます。

不動産会社の相場の調べ方】

前回一般の方でもできる相場の調べ方をご紹介しました。

ただ、とはいっても、得られる情報は、プロとはどうしても差があります。

取引事例比較法で査定をするとき、プロがよく利用するのが不動産流通機構の「レインズ」です。

レインズでは、実際にいくらの価格で取引されたかを知ることができますが、プロである宅地建物取引業者しか見ることができません。

不動産流通機構が、「情報を公開して、不動産取引を円滑にしよう」ということでつくったもので、どの不動産会社もすべて同じデータを見ています。

オンライン上で、どの不動産会社はどの物件を売却しているか、さらには成約価格まで確認することができます。

【レインズとは

レインズはReal Estate Information Network Systemの略で不動産流通標準情報システムと呼びます。

レインズの会員になった不動産会社はレインズに不動産情報の登録を行うことで不動産会社が連携して買主・売主を探せる仕組みです。
全国に4つのレインズがあります。

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
中部圏不動産流通機構(中部レインズ)
近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)
西日本不動産流通機構(西日本レインズ)

さらに不動産会社は専属専任媒介契約又は専任媒介契約で契約をした物件情報は決められた期間内にレインズに登録する義務もあるため情報の鮮度も保たれています。

【不動産売却を効率よく進めるために】

基本的に不動産会社は、この成約価格を参考にあなたの自宅を査定しています。

レインズは宅地建物取引業者であれば誰でも見ることができ、プロと消費者との情報格差となっていると言えます。

プロと消費者が得る情報の違いは、どんなビジネスにもあると思います。

しかし、不動産は金額が大きい為、情報格差によって消費者が受ける不利益が顕著です。

その為、知識武装をし、自分自身であるていど相場観を持つことが自己防衛として必要となってきます。

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不動産売却ガイド

こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

自宅売却についてのノウハウ集の第21弾、第22弾でお伝えしてきた「自分で相場を調べる方法」の自分で相場を調べる点での注意点をお伝えします。

自分で相場を調べる時の注意点】

前回、前々回と自分で相場を調べる方法についてご説明しました。

只、不動産売却の経験が少ないと、その情報だけでは判断を誤る可能性があります。

今回は、自分で相場を調べる際の注意点について、まとめました。

①あくまで参考と考えること

不動産には個別性があります。

階数・向き・間取り・道路が変われば、1㎡当たりの単価も変わります。

内装の傷み具合もいろいろです。

不動産はあくまでも社会全体の経済状況や株価等の一般的要因、その地域の様々な開発状況や都市計画等を含めた地域要因、最後に不動産の個別性の個別的要因が相互に作用して決まります。

同じ規模の不動産でもそれぞれの要因が異なれば不動産相場や査定も異なります。

あくまで参考と考えましょう。

②成約価格ではないこと

チラシやネットで拾えるデータは、「売り出し価格」であり「 売れた価格」ではありません。

また、売りに出した「売主の状況」もいろいろ。

急いで売りたい人もいれば、ゆっくり高めに売り出す人もいます。

売り出している価格から、大幅な値下げをして売却をしている可能性もあるので、売り出し価格に固執するのは失敗の原因です。

高額な売り出し価格を提示していてもそれは売主が不動産売却を急いでおらず試しに出してみた価格もかもしれません。

売り出し価格には売主や不動産会社の様々な売却戦略や思惑が反映されています。

売り出し価格で売れる保証はなく、そこから買主の状況や売主と不動産会社の売却戦略の基に価格は変動します。

 

③情報の鮮度に注意すること

チラシやネットで探した情報の鮮度が大切です。

調べたら5年前のデータだったとなれば、その価格を参考にすることは危険です。

5年あれば、場所によっては価格が20%程度動くことはざらにあります。

最近の情報かどうか、情報の鮮度にも気をつけましょう。

不動産会社が使用するレインズであれば情報の鮮度は一定以上保たれていますが

一般的なチラシやネットの情報では必ず物件データの日付や更新日をチェックしましょう。

不動産会社への対応に気をつけること

参考価格を調べた後、不動産会社に電話するときに「私が調べたら○○○○万円ぐらいだった」という方もいらっしゃいます。

あまりその価格にこだわって、不動産会社に「うるさい客だな」と思われて、協力を得れなくなる可能性もあります。

判断材料の1つ程度と考えてください。

このように、今の時代不動産会社とほぼ同等の情報を持つことができますが、その情報を正しく活かさないと意味がありません。

全て不動産会社に任せてしまうのも危険ですが、自分が集めた情報ばかりに固執してしまうのも、同じくらい危険です。

双方バランスよく情報を仕入れ、ご判断の参考にしてください。

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不動産売却ガイド

こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

ここ最近、売却のご相談が増えてきました。

お客様の心情としては「高く売りたい」のは当然だと思います。

ですが、当店では最初から無理な金額ではお受けしないようにしています。

不動産屋が『無理やろうな』と思っていて売れる訳がありません。

ベストは「相場より少し高い程度」の価格です。

購入するときもそうですが、売却時にも諸費用がかかります。

ここで、売却の流れについて、詳しくお伝えして行きたいと思います。

【不動産を売却する理由や希望条件をまとめる】

不動産売却を成功させるポイントは、なぜ不動産を売却したいのか売却理由を整理して、不動産売却で何を叶えたいのか希望条件をまとめておくことです。

例えば、離婚したから今すぐに売却したいのか、今後住み替えるための元手とすべく売却したいのかでは、売却時の交渉も異なってきます。

売却理由を踏まえて、なるべく高く売却したい、そこまで高くなくてもいいから早く売却したいなど希望条件を書き出しておくことで、価格交渉時にも希望条件に立ち返ることができるでしょう。

損をしない不動産売却のためにも、まずは売却理由や希望条件を考えてまとめておきましょう。

【不動産売却のベストタイミングはいつ?】

不動産売却のベストタイミングは、不動産を売却しようと思ったタイミングです。

なぜなら、不動産は基本的に買った時点から価値は下がり、さらに築年数が経過することで価格は下がるからです。

そのため、不動産を売却したいと思ったら、なるべく早く売却することをお勧めしています。

もちろん、すぐに売れるとは限りませんが、売り出すことで、問い合わせの数などを不動産会社から報告してもらえるので、金額設定が妥当なのかも検証する事ができます。

【不動産価格の相場はいくら?】

不動産売却を検討している際には、大体いくらで売れるのか、まずは相場をご自身で調べておくことが重要です。

不動産を売却する際の相場は、社会情勢や市場に出てくる不動産の数により変動します。

ですが、今はインターネットで、不動産のある場所などからおおよその価格を計算することもできます。

ご自身で調べる自信がない方は、不動産会社に机上査定を依頼してみるのもいいでしょう。

机上査定であれば、ご自宅の住所や築年数、面積等からおおよその相場価格を出してもらう事ができます。

【不動産会社に訪問査定してもらう】

不動産価格の相場がわかったところで、次は不動産会社に訪問査定をしてもらいます。

机上査定ではおおよその価格しか出せませんが、訪問査定であれば「リフォームの有無」「陽当たり」「設備の状態」「建物の状態」等も確認するので、より具体的な価格が提示されます。

提示された額が必要な額を下回るようであれば、そこで売却をどうするのかもう一度検討しましょう。

【不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を結ぶ】

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、会社の規模で選ばずに、人や会社の対応から判断することをお勧めします。

また、どのような売却活動をしており、仲介手数料含め諸費用はどのくらいかかるかも確認しておきたいところです。

その他にも、売却したい物件の近くに店舗があるかなど、地域の不動産事情などに精通しているかどうかも重要なポイントです。

売却価格やタイミングには地域性がありますので、情報を持っているか否かで、より良い売却活動ができるかどうかが違ってきます。

以前のブログでもお伝えしましたが、媒介契約には3種類あります。

それぞれのメリット、デメリットをよく検討した上で媒介契約を結ぶことをオススメします。

【売却する不動産の売り出し価格を決める】

不動産の売却において、売り出し価格は売却活動に大きく影響してきます。

なるべく高い価格を設定したくなるかもしれませんが、不動産会社による査定価格やマーケットの動向、同じような不動産の売却事例を踏まえて売り出し価格を決めましょう。

注意しておきたいこととして、売り出し価格が低すぎると何か問題があるのではと思われたり、高すぎるとそもそも売り手がつかなかったりします。

また、適正な価格でも売買契約の際に値下げ交渉となる場合もあるため、注意が必要です。

それらを考慮して、市場にとって適切かつ多少の値下げとなっても納得できるような売り出し価格を決めましょう。

【販売活動を開始して内覧対応を行う】

売り出し価格を決めたら、不動産会社にポスティングや折り込みなどのチラシへ広告掲載してもらったり、ポータルサイトなどに掲載してもらったりして、販売活動を開始します。

場合によっては、購入希望者への内覧対応などを自分で行わなければいけない可能性もあります。

その際、購入希望者には、不動産に関する情報を漏れなく適切に開示しましょう。

購入希望者は、与えられた情報のみで不動産の品質を判断し、価格が妥当かどうかを判断して購入を決めます。

売主は、そのために必要な情報を説明する義務を負っているのです。

特に、物件に瑕疵がある場合には、瑕疵の詳細を正確に伝えておかなければいけません。

瑕疵を隠して売買契約を結ぶと、後々契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展する恐れがあります。

【購入希望者と交渉する】

不動産を売却する場合、売る側にも買う側にも様々な条件があります。

お互いの希望が折り合うように、購入希望者とよく話し合うことが大切です。

不動産の売買では、購入希望者から価格交渉をされることも少なくありません。

もちろん納得のいく価格でなければ交渉を受け入れる必要はありませんが、値引きに応じないことで買い手が決まらず、売れ残ってしまう可能性もあります。

不動産の適正価格を見極めたうえで、交渉に応じるかどうかを決めましょう。

価格交渉の際には、価格以外の条件も含めて交渉することをお勧めします。

たとえば、物件の引き渡し時期を売主の希望どおりにする代わりに値下げしたり、物件に何らかの瑕疵があっても補修しない代わりに値下げしたりなどです。

このように、価格以外の条件を含めて交渉することで、ただの値引きではなく売主側にもメリットが生まれます。

【購入希望者と売買契約を締結する】

不動産の購入希望者との条件が折り合ったら、売買契約を結びます。

その際にはまず、不動産会社の宅地建物取引士から買主に対して、不動産や取引条件に関する重要事項説明が行われます。

重要事項説明が終わったら正式に売買契約を結び、買主から不動産価格の10%程の手付金を受け取ることが一般的です。

ですが、住宅ローンが不承認となった際は、この手付金は返金となりますので、手を付けずに置いておきましょう。

また、この際に契約書に貼付する印紙代は買主、売主双方の負担となります(1万円程度)

【決済(引渡し)】

買主の住宅ローンが無事承認されたら、いよいよ決済(引渡し)です。

通常、契約から決済(引渡し)までには2~3週間ほどかかります。

決済時には「住民票」「印鑑証明書」「実印」「認印」「諸費用」が必要です。

「諸費用」は一般的には仲介手数料と司法書士費用となります。

また、固定資産税の清算もこのタイミングで行われますので、手付金を引いた物件残代金+固定資産税の清算金が買主から支払われます。

決済は、売主・買主・不動産会社・司法書士の立ち合いの上、多くは銀行で行われます。ですので、平日の午前中から昼前後に行われるのが一般的です。

ざっとお伝えしてきましたが、正直不動産売却は不動産購入より難しいです。

しっかりと親身になって動いてくれる担当者を選ぶことをオススメします。

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不動産売却ガイド

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ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

前回の自宅売却についてのノウハウ集の第21弾に続き、第22弾も自分で相場を調べる方法について触れて行きます。

自分で相場を調べる方法②

「売りに出す前に自宅の相場が知りたい。できれば、不動産会社に電話する前に知っておきたい」そう考える方はたくさんいます。

では、どうすれば不動産会社に聞かずに相場を知ることができるのか。

それは、現在販売されている事例を基に算出することです。

前回に引き続き、どのように算出すればいいか、具体的な方法を2つご紹介します。

【チラシ】

自分と同じマンションや周辺の物件が売りに出たら、そのチラシをとっておきましょう。

今販売中の事例は参考になります。

その物件が同じ広さ、同じ間取りであれば、なおのこと役立ちます。

事例を使って、次の計算式と方法で参考の値段を出すことができます。

「事例価格 ÷ 事例物件面積」

まずこの計算式で

1㎡あたりの単価を算出します。

その単価にご自宅の平米数を掛けると参考価格が出ます。

例えば、ご自宅が70㎡。

チラシの物件が80㎡で2400万円の場合、

「2400万円 ÷ 80㎡」で計算すると、チラシの物件の1㎡当たり単価は30万円であることがわかります。

あとは、ご自宅の平米数である70を掛ければ2100万円という参考価格が出ます。

もし、チラシの事例物件が数件あれば各物件の1㎡あたりの単価を算出し、その単価の平均値を出します。

こうすることで参考価格の精度はさらに上がります。

【ポータルサイト】

チラシがなかったり、集めていなかった場合は、インターネットを利用しましょう。

一番簡単なのは、グーグルやヤフーでご自身の「マンション名」や「エリア×相場」を入れて検索することです。

マンション名に地名が入っている場合は、きちんと最後まで入力してください。

検索してみると、現在売り出し中の物件や過去の掲載物件のデータが拾えることがあります。

これは非常に便利です。

不動産会社も不動産会社専用のデータベースを使いますが、参考データがない場合は、このように検索エンジンを活用します。

後は、ヒットした物件デー タをチラシの場合と同様に単価計算すれば、参考価格が出ます。

ポータルサイトのいいところは、チラシに出ない物件が検索に引っかかるところです。

例えば、ご近所に知られたくない方でも、依頼した不動産会社のホームページには物件情報を載せている場合があります。

このようにチラシやインターネットを利用することで、不動産会社に電話する前に参考価格を知ることができます。

只、皆さんは不動産売却を初めて行なう方がほとんどです。

その為、この情報だけですべてを判断するのは危険です。

次回は自分で相場を調べる際の、気を付けるべきポイントをご紹介します。

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