こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

不動産にとっての繁忙期(春)が終わり、これから夏にかけては不動産が動きにくい時期になります。

とはいえ、家の売却を検討している方には動きにくい時期であれ、高く売却したいのは当然の事です。

今回は、実際にあった事例を基に自宅売却戦略のご説明をしたいと思います。

効果的な売却戦略の例

Aさんの場合
さんは、新築戸建の購入契約をしていました。
しかし、住宅ローンの条件として今お住まいの自宅を、新しい自宅の引き渡しまでに売却しなければいけません。
限 は4ヶ月しかありません。
売り急いではいましたが、できるだけいい条件で売却したいということでした。
査定をしたところ、A さんの3つの価格は以下の通りでした。

売ることができる価格
= 2400 万円
売れる価格
= 2600 万円
売りたい価格
= 3000 万円
さすがに私は 3000万円の売り出し価格は厳しいと思いましたが、Aさんの強い希望もありましたので、次の通り戦略を立てました。
ヵ月目…値引き交渉も想定し、3080万円で売却開始
ヶ月目前半… 2790万円に下げる
ヶ月目前半… 2680万円に下げる
3ヶ月目後半… 2480万円に下げる
こういう戦略を立てました。
そして売り出した結果、2790万円のときに成約となりました。
結果的には過去の成約事例と比べ好条件での売却となり成功しました。

②Nさんの場合
さんは特に売り急いでいることもなく、時間がかかってもいいので高く売りたいということでした。
ただし古い物件だったので、査定は厳しい数字をつけました。
売ることができる価格
= 1400 万円
売れる価格
= 1500 万円
売りたい価格
= 1800 万円

さんの本音としては、査定で算出した 1500万円で売れれば大満足ということでした。
しかし急いでいないので、できるだけ高く売りたいというご希望を尊重した戦略を立てました。
1~2ヶ月目… 1890万円で売却開始
3ヶ月目… 1790万円に下げる
ヶ月目… 1680万円に下げる
ヶ月目… 1580万円に下げる
また、1400万円台まで下げるのであれば、「売ることをやめる」ということにしました。
結果は売却開始1週間で出ました。
買主が現れたのです。
1890万円の売却価格に対し、かなり厳しい 1500万円という購入申込書でした。
通常の住宅の場合、ここまで価格に開き のある購入申込書を受け取ることはありません。
しかし私は、この購入申込書を持ってNさんと相談しました。
もともと戦略をちゃんと立てていたNさんにしてみれば 1500万円が売却の目標額でした。
その結果、交渉の末、1680万円で売却することができたのです。
さんにとっては1割以上高い好条件での売却となりました。
なお、後日Nさんが教えてくれた話があります。
この物件、実は私以外に数社の不動産会社に査定を依頼していたそうです。
しかし他社の査定の最高額は1470万円でした。
過去の事例に固執し、売れる値段だ けを考えた査定をしたのでしょう。
戦略的に売ることはそれだけ大事なのです。

私たちの不動産売却戦略

AさんとNさんの不動産売却の様に自宅や不動産の売却には専門的な戦略や知識が欠かせません。
戦略無しに売却をすれば予想以上に低い価格での売却を余儀なくされたり売却自体の断念も考えられます。

不動産売却は人生において何度も経験するものではありません。
だからこそ専門家である私たち不動産売却の専門家がサポートいたします。

不動産売却の専門家として常に情報収集に努める

自宅や不動産売却は一生において何度も経験するものではなく、それでいて扱う価格の大きく不動産・税務に関する知識を求められます。
私たちはお客様のために不動産売却の専門家として相場価格や競合物件の収集、開発地域や人々の住環境のニーズの変化など常に最新の情報を仕入れています。

専門家の知識や経験があるからこそ適切な売却戦略を立てることが可能となります。

売却で重視するのは価格か時間か

今回の不動産売却でお客様が重視しているのは価格か時間か、もしくはそれ以外の要素などそもそも売却する前段階で
お客様が何を重視しているのかを真摯にお聞きすることが大切になります。

「値段はそこまで重視しないから早く売却したい」
「時間をじっくりかけてなるべく高い価格で売りに出したい」

不動産売却に求めるものはお客様によって異なるため、焦って売却をする前に
今回の売却でお客様が重視していることを大切にしたご提案をいたします。

不動産売却はお客様のために

どんな売却戦略も全てはお客様のために存在します。
大切な自宅や不動産の売却はライフイベントにおいても一大イベントです。

決して不動産会社や仲人会社のノルマのためにあるわけではありません。
不動産売却で何を重視するのか、自宅の売却は空き家にしてから行うのか住みながら売却を進めるのか
全ての売却戦略は売却後まで見据えたお客様のためにあります。

売却でお悩みならぜひ一度ラリーケーホームにご相談ください。

自宅の売却や相続、その他のお問い合わせはこちらまで

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)
0120-95-1822 金井まで

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大東市、四條畷市の戸建て、マンション、土地を買うなら、売るなら「ラリ-ケーホーム」(ハウスドゥ!大東野崎店)へ!!

大東市、四條畷市に特化した地域密着のお店です。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

今回は前回に引き続き、査定を行った後に、実際に売り出す価格の決め方についてお伝えして行きます。

【3つの価格】

査定書をたたき台に、不動産会社と相談をしながらあなたの自宅を売りに出す価格を決めていきます。

その際、「売ることができる価格」「売れる価格」「売りたい価格」の 3つを考えてください。

①売ることができる価格

ここまで下げれば、すぐ買い手がつくであろう価格を指します。

また、最低限これ以上でなければ売る意味がない、価格の下限値です。

例えば、住宅ローンの残高が2000万円で、その他仲介手数料等の諸費用が 80万円とすれば、合計2080 万円以上で売れなければ費用の持ち出しになります。

負担できる自己資金の限度額が50万円とすれば、「2080万円―50万円」で、2030万円が売ることができる価格の最低ラインとなります。

②売れる価格

不動産会社の査定額を指します。

売りに出し、実際に買主と成約できるであろう価格のことです。

③売りたい価格

売主として希望する売却価格のことです。 価格の根拠は、ひとまず置いておきます。 この3つについて不動産会社と相談しましょう。 たいていの場合、この3つの価格は「売ることができる価格」が1番低く、「売れる価格」が中間、「売りたい価格」が1番高くなります。 例えば、住宅ローンの残高や仲介手数料などの諸費用を計算してみると、最低2200万円で売る必要がある場合で、 不動産会社 の査定額は 2400万円。 売主自身が、これくらいで売れて欲しいと思っている金額が2600万円とします。 すると、3つの価格は以下のようになります。 売ることができる価格 = 2200万円 売れる価格 = 2400万円 売りたい価格 = 2600万円 このように3つの価格を設定します。

売り出し価格を決めるための戦略

なぜ、このように3つの価格を考えなければいけないのでしょうか。 それは、自宅を売却していく「戦略」を考えるためにきわめて重要だからです。 もし、あなたが売り急がなくてはならない状況に置かれている場合は、「売りたい価格」から売る時間はないはずです 。 とりあえず、今すぐ「売れる価格」で売りに出すべきで、早急に買主を見つける必要があります。 逆に、資金的な余裕もあり売り急いでいない場合は、時間がかかっても高く売りたいということであれば「売りたい価格」でじっくり勝負して、いいご縁を待つこともできます。 しかしほとんどの売主さんは、「できるだけいい条件で売りたい。でも早く売れるほうがいい」と考えます。 査定を持ってきた不動産会社 は、「この査定額で売りましょう」というでしょう。 でも、もし不動産会社 のいう価格で売ってしまった後、「あぁ、もうちょっと高く売れたかも」と後悔したくはないものです。 では、どのようにして売り出し価格を決めればいいのでしょうか。 答えは簡単です。 つの価格をもとに「売る戦略」を考えればいいのです。 次の記事では「売る戦略」について、AさんとNさんの事例でご説明しましょう。 自宅の売却や相続、その他のお問い合わせはこちらまで

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

今回は査定を行った後に、実際に売り出す価格の決め方についてお伝えして行きます。

売却価格の決め方

売りに出す自宅の価格は、どのように決められるのでしょうか。

それは、不動産会社が持ってきた査定を参考にしながら、売主さんと不動産会社が相談しながら決めていきます。

そこで、まず不動産会社の査定方法についてご説明しておきましょう。

現在、主に使われている査定方法は以前ご説明した「取引事例法」といわれるものです。

近隣の似たような物件の過去の成約事例・売出物件をもとに査定価格を算出します。

動産会社は査定を頼まれると、まず査定対象の自宅と同じような物件が過去に売り出されていないか、成約していないかを調査します。

その価格を参考に、査定対象物件の価格を決めていくのです。

この場合、「同じ条件で、過去にこれくらいの価格で売れたので、売主さんの自宅はこれくらいですね」という説明になります。

使い方によっては精度の高い査定ができる取引事例法ですが、弱点が2つあります。

1つ目の弱点は「事例の数と事例の成約時期」です。

つまり、たくさんの事例がある物件ではあれば精度の高い査定ができますが、たった1つだけしかない場合、その事例による査定の精度は低くなります。

もちろん、事例が多ければ成約価格の平均を出してみることで、より精度の高い査定が可能となります。

但し、事例の成約時期が直近であればいいのですが、3年前、5年前となれば、不動産市場の動向も変わっており、あまり参考にならないでしょう。

2つ目の弱点は「売主さんの背景がわからない」ということです。

「なぜ、過去の売主さんは自宅を売ったのか」については、データベースに記録されません。

しかし、この売主の背景は価格を決める際にきわめて重要です。

お金に困っていて今すぐ売りたい売主さんだった場合は、値段を下げてでも早く売りたいため、市場価格で勝負せずに少しでも早く売れるように売り出し価格を下げます。

このため、事例価格は市場価格より安い可能性が高いでしょう。

逆に余裕がある売主さんの場合は、気長に少し高めの値段から売りに出します。

そして、いいご縁があればいい値段で売れます。

このため、事例価格は少し高めとなります。

このように価格には、「売主さんの背景」が大きく影響するのです。

また、当たり前ですが、不動産売買は売主と買主があって成立するものです。

そして、そこに市場が形成されます。

ですから、いくら精度の高い事例を参考にしても「売り出すまでわからない」というのが本当のところです。

しかし、それでは値段の考えようがありません。

だから事例を参考にして、たたき台を作るのです。

よく売主さんの中に「同じ条件であの家はこれくらいで売れたから、私の部屋もこれぐらいで売れるだろう」と決めつける方もいらっしゃいますが、それは非常に危険です。

それはあくまで「事例」であり、売主さんの背景まではわからないからです。

また、住宅ローン残高によっては「これ以上の価格で売らなければいけない」ということもあるでしょう。

過去の事例を参考にしながら、売主さんの置かれた状況、お金の問題、そして売主さんの売りたい値段などを総合的に考えて、査定の値段を決めていくのです。

今回ご紹介した「取引事例法」以外にも対象となる不動産をもう一度新築で建築した場合の金額を割り出し、そこから経過年数による減価償却を行う「原価法」、収益が見込める不動産において将来生み出す純利益等を計算して価格を算出する「収益還元法」などがあります。

それでは、不動産会社が提示する「査定額」をどのように参考にし、どう売り出し価格を決めていけばいいのでしょうか。

次回は売り出し価格を決めるための「3つの価格」をご説明します。

不動産会社によって同じ「取引事例法」を使用していても査定価格は異なります。
私たちラリーケーホームなら豊富な実績と経験から精度の高い査定価格をご提案いたします。

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今回は売却の際に最も気になる「高く売るため」に売主側が注意する事について触れて行きます。

高く売るためには情報収集

インターネットで売り物件を調べることができなかったころは、「同じ物件の他の階で200万円安い物件がある」などということはわかりませんでしたが、今は簡単に調べられます。

あなたと同じマンション内や同じエリアで、A物件が2500万円、B物件が2700万円で出ているとしましょう。

この場合、たいていの買い手は片方だけ見て決めないはずです。

両方見て、じっくり比べて考えるわけです。

こんな状況で、あなたの自宅の査定額がいくらであっても、あまり意味がないと思いませんか?

2500万円から2700万円の間か、そのちょっと上か下か、査定額が高い低いよりも、実際にいくらで売りに出すべきかの方が、よほど重要です。

そして、やや極端な言い方になりますが、売る側(自分)で不動産売却の値段を決めるしかありません。

不動産会社に査定価格を高くできないか相談するより、いくらで売りに出すか、売却すべきかの意見を聞きましょう。

そして自ら判断するのです。

査定はあくまでも参考値です。

「早く決めたい」「早くお金が欲しい」という場合なら、2700万円という査定額でも2500万円で売りに出すでしょう。

早く決めなくていいのであれば「2ヶ月経っても売れなかったら2500万円に下げる」などと決めて、ある程度心の余裕を持って売りに出せばいいのです。

【不動産売却の鍵は情報収集

上記でご説明の通り、査定価格は参考値です。

皆様査定価格に目が行きがちですが、大事なのは、売出価格の決定よりも、価格を下げるときなのです。

そして、やれることをやり尽くしていないのに値段を下げようとする不動産会社もたくさんあります。

「チラシもまきました、ウェブサイトにも小さなサイトまで網羅して載せました。でも、どうしても売れません。だから下げませんか」と、やることをやって初めて売却値段を下げるべきなのです。

先の専属専任媒介をした場合は1週間に1回、専任媒介契約は2週間に1回、不動産会社から報告が来ることになります。

それを聞けば、やることをやっているのかいないのかわかります。

やるべきことを全然やっていないのに、「だめです。そろそろ不動産価格をこのくらい下げませんか」と、とにかく下げることばかり言ってくる会社であれば、媒介契約の解消を検討するのも一つの手です。

不動産を高く売る、売却するには何より情報収集や不動産会社との連携が大切です。
弊社は日頃から情報収集に努めているため大切な不動産を高く売却するなら是非お問い合わせください。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

前回は不動産会社が実際に査定を行う際に取引事例等を見れる「レインズ」のお話しをしましたが、もう少し深く掘り下げてみましょう。

レインズの機能】

レインズでは、過去に成約した事例と、現在売り出されている事例の2 つを見ることができます。

成約事例では、実際に成約した年月日まで出ています。

その為、「ここ1 年でこういう事例がある」ということは、だいたいわかります。

現在売りに出されている事例では、今、周辺で売られている物件の売出価格がわかります。

その為、今現在の市場観をつかむことができます。

この2 つを参考にして査定価格をつけているわけですが、一般的には過去の成約事例のほうを見る会社が多いです。

「1 年前、同じような部屋が 4000 万円で売れている 。それから 1 年経っているから、 3800万円ぐらいだろう」というような判断です 。

これを時点修正といいます。

実際に、あるマンションで不動産会社10 社に依頼した査定価格の差が 500 万円以上あったこともあります。

このマンションは総戸数200 戸超で築年数も 10 年ほど経過し、多数の成約事例・売り出し事例があっ たにもかかわらずです。

このことからも、実際の査定方法は会社や担当者で異なり、各社で査定価格算出の根拠に違いがあることがわかります。

一般的に、マンション売却の査定価格は、一戸建てや土地の査定とは異なり、価格に差が出にくいと言われています。

特に、大規模なマンションでは自宅と同じタイプが多数あり、同じタイプで成約や売り出しの事例があれば、各社がその事例を参考に査定するからです。

その為、本来、売りたいお客さんにデータを知らせて、「過去にこの値段で売れており、現在似たような物件がこのくらいで売り出されています。だいたいこの査定価格になります」と情報を共有しながら、一緒に考えればいいのです。

成約・売り出し中の事例はすべて、お客さんに知って頂くのが理想です。

しかし、レインズと言うデータベースがあることを知っているお客さんが「成約・売り出し中の事例をもっと教えてください」と言っても、抵抗を示す不動産会社は少なくないです。

お客さんが知らない情報を 持っていることが、不動産会社の財産だからです。

データを完全に開示してしまうと、お客さんにとって不動産会社を頼る「価値」が下がってしまうのです。

しかし、「情報化社会」の到来で、どの 業態でも、顧客との情報ギャップがなくなってきています。

これまでの不動産業界では、「物件情報」を提供することが、お客さんにとっての価値でした。

インターネットがなかった時代では、お客さんの物件を知るためには、不動産会社に頼るしかなかったのです。

いまでは、インターネットで物件を簡単に検索できますから、そもそも、情報提供ということに価値がなくなっているのです。

不動産会社の実力が本当に試される時代になったとも言えます。

物件情報そのものではなく、提供するサービスの質で価値を提供していく、そんな変化を迫られているのです。

物件査定に関する不動産会社の対応を見ることで、その会社が何で勝負をしているのかを見極めることもできるのです。

物件情報売り出しや成約の事例 を出し惜しみする会社は、疑ってかかりましょう。

 
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