こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

急に夏がやってきたぐらいの気温になっておりますね。

コロナ→梅雨→猛暑と目まぐるしく動いておりますが、なぜか自宅の売却を検討される方が増えてきました。

今回は、自宅売却についてのノウハウ集の第12弾です。

不動産売却一括査定の注意点

不動産を売却する場合、多くの方は「不動産売却一括査定サイト」を利用されるかと思います。(以下、一括査定)

一括査定を利用することで、売却を予定している不動産のおおよその相場が分かります。

また、店舗に足を運ばずとも家に居ながらにして一度に複数の不動産会社から査定価格が提示されるため非常に便利です。

ですが、一括査定は「便利」である反面、少し面倒な点や注意したい点などがあります。

そこで、今回は一括査定の注意点と有効な使い方、そして売却を成功させるために重要なポイントについてご紹介していきます。

高値査定に気を付ける

媒介契約を取るために、売れるはずのない高めの査定額を提示したりすることがあります。

不動産会社は、一括査定を介して査定依頼が来る度に一括査定運営会社に成功報酬を支払う必要があります。

そのため、他社よりもよい条件を提示し自社で取引をしてもらうべく、実際には売れる可能性の低い高値を提示してくる場合があります。

仮に高値で売りに出したとしても地域の相場から外れていたり、人気エリアから外れていたり魅力的と言えない物件の場合、 1年以上も売れずに残っているというケースが少なくありません。

よって高い査定額が来たからと安易に飛びつかず「相場感」を持ち売却を進めるようにしたいものです。

最適な不動産会社がいるとは限らない

一括査定は複数の不動産会社から一度に査定を受け取ることができるのがメリットです。

只、全ての不動産会社が一括査定に登録しているわけではないですし、全ての一括査定登録会社が売却が得意では無いと言うことをまずはご承知おきください。

一括査定はあくまで一括査定。

あなたの不動産売却を成功に導く不動産会社がズラッと並んでいるわけではありません。

只、「売却する際の相場感を持ったり」「あらゆる視点からのアドバイスを、複数の会社からもらう」という点では非常に優れています。

あくまで、そのような意識を持ち一括査定を利用されるのをオススメします。

不動産会社を見極めるチェックポイント

一括査定から売却依頼先を選ぶケースも多々あります。

只、どこに任せればいいか迷う方も大勢いらっしゃいます。

そんな時は、以下の項目をチェックしましょう。

・不動産売却実績が多数ある

・購入を待っている顧客を持っている

・レスポンスが早い(もしくは根拠ある査定は遅くとも、いつまでに連絡するなど連絡をくれる)

・メールや電話などの対応が気持ち良い

・他社よりもやたらと高い査定額を伝えてきてはいない

・提示する内容や査定額にちゃんとした根拠があり、丁寧に説明してくれる

・売却契約を無理に早く進めようとしない

・不動産会社の店舗は清潔感がある

・担当者と相性が良い

気持ちよく取引ができる不動産会社を選び、大切な自宅の売却を成功させましょう。

自宅の売却や相続、その他のお問い合わせはこちらまで

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)
0120-95-1822 金井まで

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

ようやく府外への移動も緩和され、今まで自粛ムードでストレスになっていた方々が一気にお出かけされております。

それとともに不動産を購入されようと動いていたが、いったん中断されていた方々も一気に動き出しております。

ご自宅の売却を検討されていた方々にとっては絶好のチャンスかも知れません。

今回は、自宅売却についてのノウハウ集の第11弾です。

チラシのウソ

「あなたの家を欲しがっているお客さまがいます。ぜひお売りください!」こんなチラシがポストに入っていたことはないでしょうか。

「この地域限定で戸建てを探しています」

「3カ月以内に購入したいという希望者がいます」

など、バリエーションはいろいろです。

怪しいチラシだなと差出人を見てみると、誰でも聞いたことのあるような大手の不動産会社です。

「そういえば、先日も同じようなチラシが入っていたな。確かにこのマンションは立地も設備もいいし、買いたいという人は多いかもしれない。ちょうど住み替えを考えていたころだから相談してみようかな」などと考えて問い合わせてしまったら、その不動産会社の策略に見事はまったことになります。

「確かに欲しいという人はいたんですが、つい先日契約してしまいました。でもこの際、一度、価格を査定してみてはいかがですか?」と営業担当者の口車に乗せられて、買いたいという人がいるわけでもないのに、売却仲介を委任するはめになってしまいます。

それで本当に納得できる価格で売れればいいのですが・・・。

確かに探しているお客様がいるのは本当かもしれません。

でも、室内も見ず、価格も決まっていない物件を購入するでしょうか?

不動産会社にとって儲かるのは、片手取引ではなく両手取引です。

両手取引にするためには、まず売り物がなければ話になりません。

多少ずるい手を使ってでも、売り物件を預かることが不動産会社にとっては重要なのです。

一度預かった後はいろいろな手口を使って両手取引を完了すればいいのです。

大手不動産会社だからといって信用するのは大間違いです。

冷静に考えてみましょう。

自分が不動産を買う時に、「この条件限定で」「〇丁目の限定で」などと、条件を狭めて買うことはなかったはずです。

不自然な内容のチラシをつくるような会社は疑ってかかったほ

うが身のためです。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

外出や休業の自粛要請もようやく緩和し、コロナも収束に向かっております。

今回は、自宅売却についてのノウハウ集の第10弾として、実際に売却をされる時に不動産業者と締結する『媒介契約』について説明します。

【媒介契約とは】

媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する契約のことです。

不動産会社は、この依頼内容を書面で売主さんに交付する義務があります。

そして、この媒介契約をもとに、不動産の売却活動に入っていきます。

媒介契約では、主に次のようなことが取り決められます。

・誰がどの不動産会社に売却を依頼するのか

・どの物件の売却を依頼するのか

・いくらで売却するのか

・売却を依頼する期間はいつからいつまでか

・売却の依頼を受けた不動産会社の売却活動はどのようなものなのか

・売却が決まったときの不動産会社に支払う手数料は、またその時期は

と、かなり簡単にまとめましたが、媒介契約書にはこのようなことが書かれています。

もちろん、詳細についてはきちんと条文にまとめられています。

また、この条文や媒介契約は、不動産会社が都合のいいように決めたとしても「依頼者売主に不利な条項は無効とする」としています。

「なるほどわかった。じゃあ早速媒介契約を結ぼうじゃないか」といきたいところですが、たいていの売主さんはここで迷います。

媒介契約を締結するときに悩むのです。

なぜなら媒介契約は1種類ではありません。

3種類の方法の中から 1つを選ぶ必要があるからです。

その3つの媒介契約は、次の通りです。

①一般媒介契約

・依頼者売主が「依頼した不動産会社」以外の「他の不動産会社」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。

数社に並行して売却を依頼できる。

・依頼者自身が、自分で買主を発見し、直接契約することが原則的に自由。

②専任媒介契約

・依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することは禁止。

1社限定で売却を依頼する

・依頼者自身が、自分で買主を発見し、直接契約する事は一般媒介契約と同様に自由。

③専属専任媒介契約

・専任媒介契約と同様に、他の不動産会社に重ねて売却を依頼できない。

1社限定で売却を依頼する

・さらに依頼者自身が、自分で買主を発見し、直接契約することも禁止。

このように媒介契約は3種類あります。

そしてこの3つのうち、どの媒介契約が依頼者である売主さん自身にとって有利なのか、メリットがあるのかを悩むのです。

それぞれ色々なメリット・デメリットはありますが、ここで一番大事なのは、任せる「担当者(不動産会社)」が信頼できるかどうか。

この人であれば!という営業マンに売却を任せるのが一番重要です。

不動産業者の中にはこの媒介契約が3種類あると言う事も説明しないところもあります。

そういう業者には要注意です!

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

大阪は皆さんの頑張りもあり、コロナ感染者が減っておりますね。

そろそろ収束が見えてきました。

あと少し頑張りましょう!

それでは、自宅売却についてのノウハウ集の第9弾です。

【自宅を売るための「知恵」】

「目標」は決まり、「道具」によって冒険の準備もできました。

あと必要なもの、それが「知恵」です。

自宅の売却を成功に導くために、優れた知恵が必要となります。

「え?知識じゃなくて知恵なの 」と思われるかもしれません。

知識と知恵について以下のような違いがあります。

「知識とは、人間、物事について抱いている考えや技能のこと。知恵は、知識によって得られたもの、という意味から発展して、今では主に、ものごとの道理をわきまえていて適切にふるまう能力のことを指す」

つまり知恵とは、知識を得た上で実践的な経験を積むことによってもたらされるものということです。

では、自宅売却における「知恵」とはなんでしょうか。

それはズバリ、「あなたのご自宅売却を依頼する不動産会社の担当者」です。

不動産会社も、優秀な人もいれば、残念ながら能力の低い人もいます。

不動産会社と名乗る以上、「知識」はあって当然です。

しかし先ほども述べた通り、「知識のある不動産会社」ではなく「知恵のある不動産会社」の力を借りて、あなたの自宅の売却を成功させなければなりません。

知識を知恵に昇華させるためには、「経験」と「感性」を兼ね備える必要があります。

あなたの自宅売却という冒険、ときには激しい嵐や風が吹くかもしれません。

予定しているルートを進めなくなるという可能性もあるのです。

「市場の環境が変わった」「急にお金が必要になった」というケースです。

いろいろなことが起こって当然なのです。

そのとき、あなたを適切に導いてくれるガイドがいれば、安心して進むことができます。

「最適なタイミングで最適なアドバイスをくれるガイド」、それがプロの不動産会社です。

「目標」や「道具」について自身で明確にできなくても、優秀なガイドさえいれば「適切な目標と道具の使い方」を含め、どう進めていくべきかを明確に導いてくれます。

逆に考えれば、いくら適切に目標を定め、道具をうまく使えたとしても、導くガイドが悪ければ冒険は必ず失敗します。

失敗する確率の低い冒険さえ、ガイド次第では迷い、回り道を繰り返すのです。

ここまで「理由」「お金」「知恵」という3つのポイントがまず大切だということを説明させていただきました。

この3つのポイントをベースとして知っていれば、これから説明するご自宅の売却を成功させる術の理解が深まることと思います。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

GW中、多くの査定依頼を頂きました。

その中で、未だお行儀の悪い業者さんの対応をお客さんからお聞きしました。

そこで、番外編「売却の種類」「媒介契約の種類」「こういう業者には注意!」をお伝えします。

【売却の種類について】

不動産会社に依頼して売却する場合、2つの方法があります。

1.『買取』

不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。

《メリット》

買い手を探す必要がないため、金額面で折り合いがつけばすぐに売却可能。住み替えや資金計画が立てやすくなります。また、直接の売買のため仲介手数料は不要です。物件の広告が出されることもないので、ご近所に売却を知られずにすみます。

《デメリット》

不動産会社はその物件を、そのままかリフォームするなどして転売します。販売するための広告費や税金、その他利益を見込むため、買取金額は相場より低めに設定されることが多いです。

2.『仲介』

不動産会社に、物件の買い手を探してもらう方法です。

《メリット》

不動産会社は売主の希望金額に基づき独自のネットワークや広告等を利用して購入者を探すため、買取に比べると高い金額で売れるのが一般的です。不動産会社を交わす媒介契約によっては、情報を広く公開しないで売却をすることも可能です。

《デメリット》

すぐに買い手が見つかるとは限りません。なかなか売却できない場合は、そのつど価格や条件面を見直し、広告などをしなくてはならないことになります。

不動産会社によっては、一定期間内に売却できなかったとき事前に約束した価格で買い取ってくれる「買取保証サービス」を設けているところもありますが、仲介よりも金額が下がる事がほとんどです。

「買取」と「仲介」、それぞれのメリットとデメリットをよく理解してから、決めることをオススメします。

【媒介契約の種類について】

「仲介」にて売却を進める場合、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになりますが、この「媒介契約」には大きく分けて3種類あります。

1.『専属専任媒介契約』

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。

契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。

また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

2.『専任媒介契約』

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることです。

契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。

また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

3.『一般媒介契約』

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。

契約に有効期限はなく(行政指導はあり)、REINS(レインズ)への登録義務もありません。

不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。

契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。

特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては(専属)専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。

【こういう業者には注意!】

・安い金額で『買取』ばかりをすすめてくる

=正直、不動産業者にとっては買取の方が儲かる事が多いです。お客様が事情を知らないのをいい事に、自身の利益ばかりを優先する業者はもっての他です。

・媒介契約の種類を説明せず『専属専任媒介契約』を締結させようとする

=媒介契約を選択するのはお客様の自由です。自社1社で独占したいがために何の説明もしないのはルール違反です。

・査定に来たのに家を見ない

=「訪問査定」に来てるのに家を見ずに商談を始める業者は正直、査定額に信憑性がありません。

・「お客様の売りたい金額」を聞くだけで相場を提示しない

=不動産業者はプロとして、その土地の相場と「取引事例」や「査定額」の根拠を示す義務があります。

・その土地の事を全然知らない

=査定額には「住環境」も含まれております。その土地の良し悪しを知らない業者が、その家を販売できる訳がありません。

如何でしょうか。

大切な家を手放すのに、少しでも高く売りたいのは当たり前です。

私どもも同じ気持ちです。

本当にお客様の立場に立ち、一緒に頑張ってくれる業者を探すことを強くオススメします。

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