こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

間もなくお盆に入りますが、この時期になってお客様からの問い合わせが増えてきました。

帰省もままならない状況で、家を見に行かれるお客様が増えてるのかもです。

それでは、自宅売却についてのノウハウ集の第17弾です。

【取引事例比較法での査定】

不取引事例比較法で査定を行う場合、次の2種類があります。

①机上査定

②訪問査定

①の机上査定は、不動産会社が実際に部屋を見ずに、だいたいの査定価格を出す方法です。

具体的に売却を検討しているのではなく、おおよその価格を知りたいだけであれば、この方法で充分です。

当店では、簡易の査定書とその価格の根拠をメールでお送りしております。

②の訪問査定は、実際に不動産会社の担当者があなたの部屋を訪問し、室内の状況、眺望、日当りなどを確認した上で査定価格を算出するため、机上査定よりも細かい査定が可能です。

部屋の状態も判断材料の1つですから、より正確な価格と、詳しい販売方法を知りたい売主さんは、こちらを選ぶのがいいでしょう。

通常は、机上査定の後に訪問査定を頼んで、より正確な査定価格を出してもらうと言うケースが多いです。

しかし、訪問査定は「電話などしつこい営業してくるイメージが強い」「不動産会社が来ていること、売ろうとしていることが、ご近所の人に知られそうでイヤ」などと考え、敬遠する人もいるようです。

査定を依頼される売主さんの大半が①の机上査定です。

部屋の向き、状態、眺望によって成約価格が上下する事は頻繁にあります。

特に眺望や状態は不動産会社の担当も内見をしないとわからないことがあるため、訪問査定との価格差があることもしばしばです。

その場合は、その根拠をきちんと教えてもらいましょう。

特に中古の物件では、室内状況やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されます。

部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であれば、他の物件との差別化ができ、プラス材料となります。

また、室内が汚れている状態だと査定価格が下がります。

次の購入者が入居時にリフォームが必要かどうか、必要ならその金額によって価格が下がってくる可能性があるからです。

1年以内に売却を予定している人は、正確に価格を把握しておくためにも訪問査定を依頼することをおすすめします。

自宅の売却や相続、その他のお問い合わせはこちらまで

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0120-95-1822 金井まで

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

「Go To Travelキャンペーン」が始まり、4連休に入りましたが、コロナの影響が未だに続く中、なかなか「Travel」って気分にはなりませんね・・・。

それでは、自宅売却についてのノウハウ集の第16弾です。

【査定価格はこうして出される】

不動産の査定価格を出す方法には、次の3つがあります。

①「原価法」・・建て直した場合の費用を算出する

「原価法」はまず、対象となる不動産を土地の取得も含めて、もう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格(再調達原価)を算出します。

その価格から、建築後の経過年数に応じた価値の低下分を差し引いて(減価修正)、現在の価格を割り出します。

また、建物の価値は築年数が経つにつれて減少しますが、リフォームによって価値は上がります。

こうした点も考慮して、現在の不動産の価格を算出するのが「原価法」です。

しかし、現状では、中古住宅の建物価格は、ひとつひとつの住宅の価値に合わせて算出されるので はなく、築10年なら新築の半分、築22年を超えると価値はゼロなどというように、おおまかに割り引いて算出されています。

②「収益還元法」・・賃料をベースに割り出す

不動産を個人や企業に貸すと賃料を受け取ります。

その賃料から不動産の価格を割り出すのが「収益還元法」です。

単純な数字に置き換えてみてみましょう。

たとえば、家賃月額10万円で賃貸に出すことができる不動産の場合、5パーセントの投資利回りを求めたいのなら、価格は2400万円(10万円×12カ月÷5パーセント)となります。

実際には、住宅の維持費や売却した場合の価値を差し引 いて考えなければなりませんが、考え方のベースは賃料です。

主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる方法です。

③「取引事例比較法」・・周辺相場から算出する

中古住宅の売買で、実際に多く取り入れられているのが「取引事例比較法」です。

住宅価格の査定を依頼すると、不動産会社に築年数や建物の状態なども加味しますが、必ず参考にするのが売主の住宅と似た条件の物件の成約価格です。

つまり、不動産会社は取引事例を調査し、最終的な査定価格を割り出します。

一般の方は、住むための物件(自宅)を売るときに査定を依頼します。

この場合、「近隣の不動産などの取引相場や売り出し事例から算出された価格と比較」する、取引事例比較法を利用します。

このブログを読まれている大半の方々が、「自宅のご売却」だと思います。

その為、中古不動産で最もポピュラーな査定方法の「取引事例比較法」を、次回はお話ししていきたいと思います。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

当店では、これから夏にかけて『暑いのに物件を見に行くのが苦痛』となるお客様に対して、パノラマ写真、内覧ムービーの充実化を図り、専門のスタッフに来てもらっております。

これから、そういう内覧の形が増えてくるかも知れませんね。

それでは、自宅売却についてのノウハウ集の第15弾です。

【査定価格はあくまで参考価格】

皆さんはご自分の不動産が、一体いくらで売れるのか、どのくらい資産価値があるかをご存知でしょうか?

いざ売ろうとするまで、まったく気にしないという人もいれば、「近い将来、住み替えをしたい。今の家はいくらで売れるの」「持っている不動産の資産価値を把握しておきたいから」という理由で、不動産会社に査定を頼む人もいます。

通常、査定は無料で行われていますから、気軽に相談することができます。

大手中小含め、基本的に無料ですから、何社に査定してもらっても問題ありません。

ただ、一番注意していただきたい事は、「査定価格」=「売れる価格」ではないということです。

査定価格はあくまで「売却できるであろう目安の価格」なのです。

査定価格よりも高く売却できる可能性も、査定価格よりも低くなる可能性もあるのです。

査定価格が高いから高く売れるということではありません。

なぜなら、不動産で取引される価格は、買い手があって初めて決まるからです。

買い手の事情はそれぞれですから、成約する前に価格を予測することは不可能なのです。

売り手に売却事情やタイミングがあるのと同様、買い手にも事情やタイミングがあります。

売却している期間に、興味を示している買い手がどのくらいいるかは、その時々で異なるのです。

ですから、査定を依頼した複数の不動産会社から出てきた複数の査定価格に一喜一憂するのではなく 、あくまでも売却する際の参考価格、現時点での参考資産価値として考えてください。

査定価格より、むしろ『不動産査定の根拠』『不動産会社各社の行う販売手法』『担当者の考え方』に着目しましょう。

不動産の売却成功の第一歩は次の2つなのです。

①机上査定でおおよその価格感を認識する

②正しいプロセスに則った売却活動をしてくれる会社を探す

次回は①の査定価格について述べていきたいと思います。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

前回お伝えした、自宅売却についてのノウハウ集の第13弾に続き、『売却価格についてのノウハウ』今回は14弾です。

【「相場は相対的に」「売却は個別に」考える】

前回お伝えした通り、相場はあてになりません。

そもそも誰が、物件の売り出し価格を決めているのでしょうか?

プロが価格を決めているのでしょうか?

答えは「ノー」です。

価格を決めるのに資格はいりません。

周囲の物件、最近の取引実績などの傾向から、大体の価格設定なら誰でもできます。

よほど戦略的な理由がある場合を除いて、売り出し価格はそれほど重要視されていない。

言い換えれば、プロの判断がなされているわけではありません。

仮に、上図のような「田舎に1000坪で 100万円の原野」があるとしましょう。

不便な場所だけど、誰が考えても安い。

買うか?買わないか?

この土地の価格が、周辺では相場通りだとしましょう。

もし余裕があって、夢を感じたら「買いたい」と思う人もいるでしょう。

土地は、相場通りでも買い手一人で価値観が変わります。

大勢の平均値、つまり相場的な考えで判断すれば、「持っていても行く機会は少ない」「固定資産税等の経費もかかる」・・・だから買わないという判断が一般的でしょう。

だから価格の相場も安くなるのです。

ところが、「その土地には金脈が眠っているのではないか」と資金に余裕のある投資家が嗅ぎつけたら、彼らはさっさと100万円で買うでしょう。

もし本当に金脈に出会えたら、100万円が100億円に化けてしまいます。

ここで何を申し上げたいかというと、土地というのは、「所有するものでなく、使うものだ」ということです。

使う人によってまったく価値が変わるものです。

その土地の価値を見いだせる人に出会えたら、相場より高い値段でも買ってもらえます。

これは極論ですが、相場を逆手にとって、高い利益を生み出す方法もあります。

それは、相場の安い、一般的(相場的)には魅力が低いと言われる土地を探して、これを磨き上げて魅力を付加することです。

例えばそこにアパートを建てたとします。

優秀なデザイナーに依頼して、内装も外装もオリジナリティーあふれるデザインを施し、若い感覚の人たちに「住みたい!」と感じてもらえる家を造ります。

そうすれば、入居希望者はすぐに見つかるうえに、周辺のアパートより少し高い家賃設定をしても「決して高くない」と感じてもらえます。

そう感じるお客さんと出会えればよいのです。

売買も同じです。

相場とは関係なく、その買主が「買いたい」と感じる魅力があり、それが伝えられれば好条件で契約が成立するのです。

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こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

梅雨に入り、築年数の古い物件をお持ちの方々には雨漏りなどが心配な時期になりましたね。

売却を検討されている方は、売り出しのタイミングを間違えないように準備しておきたいところです。

今回は、自宅売却についてのノウハウ集の第13弾です。

「相場が全てでは無い」と言う発想を持つ

不動産売買の契約で一番の関心事は「価格」です。

売る方も買う方も、詰まるところ価格にすべてが集約されます。

その他の条件、細かな要素も当然大切ですが、結局のところ満足感の多くを占めるのは最終的な価格です。

実は、ここにも意外な「落とし穴」があります。

価格が高いのか安いのか、売主と買主双方の満足感は何が基準になっているのでしょうか?

「相場だ」と、誰もが考えるでしょう。

売主さんは相場より少しでも高ければ「得をした」と思い、買い主さんは相場より安ければ「いい買い物をした」と思います。

確かにそれはあるでしょう。

けれど、もし本当にそれだけが基準なら、「双方ともに満足できる売買契約はない」ことになってしまいます。

どちらか一方が満足し、どちらか一方は必ず妥協を強いられるからです。

だから、どうしても心情的に不満が渦巻き、クレームをつけたり、トラブルに発展したりするようなすれ違いが起こりやすいのです。

では一体、双方が満足し、お互いに心から笑って握手できる契約を結ぶためには、何を基準にしたらいいのでしょう?

簡単な手がかりがあります。

それは「相場を基準にしないこと」です。

そもそも相場とは誰が決めたのでしょう?

一般的に言えば、その地域の実勢価格、同じような物件が実際にいくらで取引されているかのデータが基になります。

土地の単価も地域の販売実績が基準です。

それに、角地かどうか、南向きか、日当りは、庭はあるか、広いかなどの要素でプラスマイナスがあり、価格が割り出されます。

けれども、これはあくまで万人に向けた平均的な価値観です。

物件を買ってくれるのは「1人」です。

特定の1人が「その物件がこの価格なら十分にリーズナブルだ」と感じてくれれば、たとえ相場より高くても「満足」でしょう。

物件にこのような価値観を見出し、その価値観を求めている顧客に向けたセールスが展開できれば、思わぬ高値で申し込みが複数舞い込む可能性だってあるのです。

実際にあった例をあげれば、「評判の高い学校の学区内だ」とか、「有名なデザイナーが手がけた建物だ」といった要素です。

それに魅力を感じる人で経済的に余裕があれば、相場よりずっと高くても「買いたい」のです。

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